Kreditvertrag – Wichtiges zu Sondertilgungen, Immobilienverkauf und Grundschuld

Kreditvertrag - Wichtiges zu Sondertilgungen, Immobilienverkauf und GrundschuldBereits mit Aufnahme eines Bankdarlehens für den Bau oder Kauf einer Immobilie sollten Sie sich mit dem Auslaufen des Kredits beschäftigen. Immobiliendarlehen sind sehr langfristige Schuldverhältnisse, dennoch sparen Sie viel Geld, wenn Sie sich vorzeitig intensiv mit Themen wie Sondertilgungen, Kündigung des Kredits und Anschlussfinanzierungen beschäftigen.

Sondertilgungen zur schnelleren Entschuldung

Die Möglichkeit der Sondertilgung ist sicherlich den meisten Immobilienbesitzern bekannt. Über eine Sondertilgung tragen Sie über die vereinbarte monatliche Tilgungsrate hinaus einen Teil der Kreditschuld ab. Wer diese Möglichkeit nutzt, reduziert die Zinsbelastung über die Laufzeit des Kreditverhältnisses, denn der veranschlagte Zins berechnet sich anhand der Restschuld des Kredits. Trotz des aktuell niedrigen Zinsniveaus lassen sich so einige Tausend Euro einsparen. Besonders attraktiv wird diese Möglichkeit kurz vor Ende der Darlehenslaufzeit, da Sie sich viel schneller als geplant entschulden können.

Welche Möglichkeiten Sie für Sondertilgungen haben, ist in Ihrem Kreditvertrag festgelegt. Hier gibt es unterschiedliche vertragliche Ausgestaltungen. Üblich sind zwei Varianten. In der ersten Variante begrenzt die Bank die Möglichkeit der Sondertilgung auf 25 Prozent der Kreditsumme. Sie können dann nicht mehr als 25 Prozent der geliehenen Summe als Sondertilgungen über die gesamte Vertragslaufzeit abtragen. In der zweiten Variante wird eine jährliche prozentuale Grenze gesetzt. Dann sind Sondertilgungen von üblicherweise bis zu fünf Prozent der Kreditsumme möglich. Sondertilgungen darüber hinaus führen zu Zinsaufschlägen auf die Restschuld.

Vorzeitige Kündigung des Kreditvertrags

Zum Beispiel zum Zweck der Umschuldung, aufgrund der auslaufenden Zinsbindung und besserer Angebote der Anschlussfinanzierung der Restschuld kann es sich lohnen, den Kreditvertrag vorzeitig zu kündigen. Unabhängig von der Laufzeit des Kredites, kann der Kreditvertrag nach zehn Jahren ohne Entschädigungsforderung der Bank gekündigt werden.

Wird innerhalb der ersten zehn Jahre der Kreditvertrag gekündigt, hat die Bank ein Anrecht auf Entschädigung für entgangene Zinsen. Die Frist von zehn Jahren gilt ab dem Tag der Auszahlung der Kreditsumme. Wichtig ist zudem, dass die Zehn-Jahres-Frist auch dann gilt, wenn die vereinbarte Zinsbindung mehr als zehn Jahre beträgt.

Im Falle der Entschädigung für entgangene Zinsen berechnet die Bank die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Die Banken müssen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung einige Vorgaben beachten. Darunter zählen die Berücksichtigung von hypothetischen zukünftigen Sondertilgungen und ein Abschlag aufgrund des entfallenden Risikos. Wichtig ist zudem die vollständige Informations- und Aufklärungspflicht der Bank über die Berechnung und Aufschlüsselung aller einkalkulierten Kosten in der Vorfälligkeitsentschädigung.

Sollten Sie eine vorzeitige Kündigung des Kredits innerhalb von zehn Jahren in Betracht ziehen, kommen Sie um die Vorfälligkeitsentschädigung nicht herum. Sie haben aber das Recht, die von der Bank berechnete Vorfälligkeitsentschädigung durch einen unabhängigen Berater prüfen zu lassen. Nicht selten kommen diese auf einen niedrigeren Wert, den man entsprechend durchsetzen kann.

Immobilienverkauf bei bestehender Restschuld

Wenn Sie als Immobilieneigentümer zu dem Schluss kommen, dass Sie trotz eines laufenden Kreditvertrags Ihre finanzierte Immobilie verkaufen wollen, sollten Sie auch hier einige Dinge in Bezug auf den Kreditvertrag beachten. Zuerst einmal haben Sie im Falle des Immobilienverkaufs ein Sonderkündigungsrecht für den Kreditvertrag. Wird der Vertrag innerhalb von zehn Jahren wieder gekündigt, wird wieder die Entschädigung für entgangene Zinsen fällig. Restschuld beziehungsweise Restschuld zuzüglich Vorfälligkeitsentschädigung (sowie weiterer Kosten durch den Verkauf) müssen Sie dann vom Verkaufserlös herunterrechnen, um die Summe zu erhalten, die Sie dann am Ende durch den Immobilienverkauf bekommen.

Alternativ besteht auch die Möglichkeit, dass der Käufer den Kreditvertrag übernimmt. Darauf wird sich der Käufer nur einlassen, wenn sich das für ihn lohnt. Anhand der aktuellen Situation wird sich ein heutiger Käufer vermutlich eher nicht darauf einlassen, da die Kreditzinsen niedrig sind. Wenn  Sie als heutiger Immobilienbesitzer an einen zukünftigen Verkauf denken, kann diese Option für den Käufer in der Zukunft aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen wiederum interessant sein.

Im Falle der Kreditübernahme durch den Käufer erhebt die Bank eine Gebühr für die Überschreibung des Kreditvertrags. Diese Gebühr ist aber deutlich niedriger als die Vorfälligkeitsentschädigung. Aus Sicht des Immobilienverkäufers, der innerhalb von zehn Jahren seine Immobilie wieder verkaufen will, ist diese zweite Variante somit grundsätzlich attraktiver.

Grundschuld löschen oder nicht löschen

Eine weitere Frage bei einem vollständig abbezahlten Kredit ergibt sich für die im Grundbuch eingetragene Grundschuld. Mit dem Abzahlen den Immobilienkredits wird die Grundschuld nämlich nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht. Das geschieht nur, wenn der Eigentümer von der Bank eine Löschungsbewilligung ausgestellt bekommt und diese dann einem Notar vorlegt. Der Notar veranlasst dann die Löschung der Grundschuld.

Die Löschung der Grundschuld kostet natürlich Gebühren für Notar und Grundbuchamt. Es gibt aber auch einen interessanten Anlass, die Grundschuld trotz abbezahlten Kredits im Grundbuch stehen zu lassen. Über die Grundschuld kann leichter ein neuer Kredit für Umbauten oder Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie aufgenommen werden. Sie haben so als Immobilienbesitzer viel weniger zeitlichen und formalen Aufwand. Bei gelöschtem Grundschuldeintrag würde bei einer neuen Kreditaufnahme dann noch einmal Gebühren für Notar und Grundbuchamt fällig, da diese neue Schuld wieder eingetragen werden müsste.

Ob bei einem abbezahlten Kredit die Grundschuld stehen bleiben oder gelöscht werden soll, hängt auch von weiteren Überlegungen ab. Wenn es zum Beispiel mehrere Eigentümer gibt, ist eine Löschung in der Regel vorzuziehen. Auch macht es keinen Sinn, die Grundschuld bestehen zu lassen, wenn keine neue Kreditaufnahme absehbar ist oder diese anders finanziert werden soll. Bei einigen Kreditverhältnisse ist der Grundbucheintrag in einem zusätzlichen separaten Dokument verbrieft.

In dem Fall reicht die Löschungsbewilligung der Bank nicht aus, sondern der Eigentümer benötigt zudem den Grundschuldbrief. In der Regel wird dieser Grundschuldbrief nach dem Abbezahlen des Kredits dem Kreditnehmer automatisch zugesandt. Sie sollten dennoch darauf achten.