Für viele Menschen ist der Erwerb oder der Bau einer eigenen Immobilie das größte finanzielle Projekt in ihrem Leben. Dabei müssen viele unterschiedliche Dinge beachtet werden, die zu weitreichenden Konsequenzen führen können. Wer eine neue Immobilie baut, benötigt zunächst einen Bauplatz. Einen guten und passenden Bauplatz zu finden, ist dabei gar nicht so einfach. Hinzu kommt, dass Sie nicht nur die Lage und den Preis beachten sollten. Gerade bei der Wahl des Bauplatzes müssen Sie noch weitere Merkmale in die Entscheidung einbeziehen.
Ein Blick in das Grundbuch ist wichtig
Auch wenn es zunächst nur um einen Bauplatz geht, sollten Sie dennoch unbedingt einen Blick in das Grundbuch werfen. Dort werden gegebenenfalls grundbuchrechtliche Einschränkungen genannt, die ein Nachteil sein können. Wohn- und Wegerechte wären solche möglichen Einschränkungen, sind aber unter Umständen löschbar, bevor es ans Bauen geht. Anders sieht das bei den sogenannten Leitungsrechten aus, die beispielsweise regionale Versorgungsbetriebe haben. Diese können den Bau oder einen späteren Um- oder Ausbau sowie die Nutzung des Grundstücks allgemein einschränken.
Möglichen Bauzwang beachten
Für viele Grundstücke, die für ein Eigenheim erworben werden, besteht ein Bauzwang. Das bedeutet, dass innerhalb einer bestimmten Frist eine Immobilie auf diesem Grundstück errichtet oder mit dem Bau begonnen sein muss. Meist sind diese Fristen unproblematisch, da Sie ja ein Grundstück erwerben, um auch zeitnah mit dem Bau des Eigenheims zu beginnen. Es kann aber Umstände geben, bei denen zeitlich deutlich versetzt erst mit dem Bau begonnen werden soll oder deutliche Verzögerungen auftreten – wenn Sie zum Beispiel viel in Eigenregie leisten oder es Schwierigkeiten bei der Finanzierung gibt. Ein Bauzwang kann sich dann als Problem entpuppen.
Weitere Vorgaben der Stadt oder Gemeinde beachten
Die Stadt oder Kommune, in der sich das Grundstück befindet, kann viele weitere Vorgaben an den Bau der Immobilie stellen. So sollten Sie unbedingt auch einen Blick in den Bebauungsplan werfen, sofern einer existiert. Die Vorschriften und Einschränkungen durch die Stadt oder Gemeinde können sehr unterschiedlich ausfallen und selbst zwischen benachbarten Gemeinden stark auseinanderfallen. Beispiele sind: Bestimmte Baustile und ähnliches sind nur erlaubt, Zahl an Stockwerken oder andere Vorgaben an Größe und Wohnfläche, Abstände zu den Grundstücksgrenzen, Nebengebäude, Bepflanzungen, Zufahrten usw.
Grundstück erschlossen oder nicht erschlossen
Bei erschlossenen Grundstücken liegen bereits die Versorgungsleitungen für Wasser, Strom, Telekommunikation und Kanalisation. Falls das Grundstück noch nicht erschlossen ist, müssen Sie sich um die Erschließung kümmern und diese auch zahlen. Auch bei erschlossenen Grundstücken kann es passieren, dass Sie die Erschließungskosten im Nachhinein tragen müssen. Informieren Sie sich also entsprechend, ob und was hier auf Sie zukommt. Weiterhin kann auch wichtig sein, dass Sie sich um eine Kläranlage kümmern müssen, wenn keine Kanalisation vor Ort existiert und das Grundstück auch nicht an eine angeschlossen wird. Eine heute nicht unwesentliche Information ist zudem die Leistung der Telekommunikationsleitungen.
Grundstück mit Erbbaurecht
Wenn Sie ein Grundstück für Ihr Eigenheim suchen, werden Sie womöglich auch auf Grundstücke mit Erbbaurecht stoßen. In diesen Fällen erwerben Sie das Grundstück nicht, sondern Sie pachten es nur. Sie bekommen vom Eigentümer des Grundstücks somit nur ein Nutzungsrecht. Dieses Nutzungsrecht ist in der Regel sehr lang bemessen, selten unter 50 Jahren, oft bis zu 100 Jahren. Es wird aber ein Erbbauzins jedes Jahr fällig. In Summe können diese Erbbauzinsen sehr hoch sein. Hier müssen Sie also gut kalkulieren, ob sich ein solches Angebot überhaupt lohnt.
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer
Wenn Sie ein Grundstück oder auch eine Immobilie erwerben, müssen Sie die Grunderwerbsteuer zahlen. Diese fällt je nach Bundesland unterschiedlich aus und liegt zwischen 3,5 Prozent und 6 Prozent des Kaufpreises. Rechtlich gibt es hier jedoch eine Unsicherheit: Wenn Sie direkt anfangen zu bauen oder den Kaufvertrag so abschließen, dass neben dem Grundstückserwerb auch gleich ein Bauvertrag geschlossen wird, wird der Preis des Grundstücks und die Baukosten als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer herangezogen. Informieren Sie sich also genau, wie Sie am besten die Verträge schließen, um unliebsame Überraschungen vom Finanzamt zu vermeiden.
Fazit
Beim Erwerb eines Grundstücks sind neben der Lage und dem Preis noch weitere Faktoren für Ihr Wunscheigenheim relevant. Grundbuchrechtliche Aspekte, Vorschriften der Stadt oder Kommune und weitere rechtliche Begebenheiten sind bei der Wahl des Bauplatzes zu beachten. Auch hier gilt einmal mehr, dass Sie sich im Vorfeld gut informieren müssen. So finden Sie den richtigen Bauplatz für Ihre Wunschimmobilie und werden nicht von unerwarteten Kosten überrascht.