Bei der Immobilienfinanzierung hängt letztlich alles von der Finanzierungszusage der Bank ab. Erst wenn diese erteilt ist, kann der Kauf oder der Bau einer Immobilie vollzogen werden. Viele angehende Immobilienbesitzer fürchten sich vor dieser Entscheidung und gewinnen nicht selten den Eindruck, dass die Sachbearbeiter der Banken im Zweifelsfall willkürlich anmutende Entscheidungen treffen.
Zwar kann es vorkommen, dass unterschiedliche Banken beim gleichen Sachverhalt zu verschiedenen Entscheidungen kommen, dahinter stehen dann aber meist auch leicht andere Strategien bei der Darlehensvergabe oder unterschiedliche Prozesse im Hintergrund der Bank. Grundlage für die Entscheidung der Sachbearbeiter bilden stets die gleichen Faktoren: das Einkommen der Antragssteller, das einzubringende Eigenkapital, die Immobilie selbst sowie bestehende schuldrechtliche Gegebenheiten.
Hinter der Entscheidung der Bank steht somit eine rational ökonomische Abwägung des Finanzierungsrisikos. Ist dieses klein genug, wird eine Finanzierungszusage gegeben. Dafür werden die genannten Faktoren entsprechend gewichtet und darauf geachtet, dass keine K.O.-Kriterien greifen.
Der Faktor Einkommen
Das monatliche Nettoeinkommen ist der wichtigste Faktor bei der Finanzierungszusage. Diese Größe beschreibt die Möglichkeit des Kreditnehmers, die Kreditschuld abtragen zu können. Das planmäßige Abtragen der Schuld gibt der Bank die ausreichende Sicherheit, die Kreditsumme auch zu zahlen. Das zu erwartende Einkommen in den zukünftigen Jahren stellt die Rückzahlung sicher.
Die Bank stuft die Einkommen dabei nicht nur nach der Höhe ein, sondern auch, wie nachhaltig das Einkommen ist. Beispielsweise ist bei Beamten die Einkommenszahlung für die Zukunft sehr sicher, während Selbstständige keine vergleichbare Sicherheit haben. Selbstständige haben zudem auch für die Höhe des Nettoeinkommens das Problem, dieses sinnvoll nachzuweisen. Die meisten Banken beurteilen die Höhe nach der Entwicklung der Selbstständigkeit in den vorherigen drei Jahren.
Entscheidend ist, dass die vereinbarte Tilgung und Zinszahlung mit dem Nettoeinkommen beglichen werden kann und gleichzeitig genug für den üblichen Lebensstandard verbleibt. Das stellt sicher, dass mit den erwarteten Nettoeinkommen das Darlehen auch beglichen werden kann und keine Zahlungsausfälle drohen.
Der Faktor Eigenkapital
Banken begrüßen es immer, wenn die Antragsteller Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbringen können. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto weniger Fremdfinanzierung über die Bank ist notwendig. Aus Sicht der Bank ist das Darlehen dann sicherer.
Es ist dennoch möglich, eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital abzuschließen. Diverse Banken bieten Vollfinanzierungen an. Eigenkapital bietet den Kreditnehmern aber in der Regel die Möglichkeit, bessere Konditionen für das Darlehen zu erhalten.
Allgemein ist der Faktor Einkommen deutlich höher zu bewerten. Größeres Eigenkapital kann aber geringes Einkommen ein Stück weit ausgleichen und somit in einigen Grenzfällen die Finanzierungszusage bringen.
Der Faktor Immobilie
Die Bank sichert das Darlehen über die Grundschuld, die in das Grundbuch für die finanzierte Immobilie eingetragen wird, ab. Daher hat sie auch ein hohes Interesse daran, was für eine Immobilie sie überhaupt (mit-)finanziert. Im Falle des Kreditausfalls ist der Erlös aus dem Immobilienverkauf für die Bank die Sicherheit, möglichst viel der Darlehenssumme zurückzubekommen.
Dafür werden die bei der Immobilienbewertung typischen Kriterien herangezogen. Dazu gehören die Lage der Immobilie sowie der Zustand der Immobilie. Hier kann es insbesondere bei älteren Immobilien mit Sanierungsbedarf Probleme bei der Finanzierungszusage geben. Die Antragssteller müssen in diesem Fall nicht selten mit einem guten Konzept für die Sanierung überzeugen, damit die Wertsteigerung nach der Sanierung bereits im Vorfeld absehbar ist.
Der Faktor Schulden
Zwar kann man den Eindruck gewinnen, dass zurzeit Kredite weniger restriktiv vergeben werden, als noch vor einigen Jahren, aber bei der Immobilienfinanzierung ist das eher nicht zu beobachten. Während Kleinkredite trotz Schufa-Eintrag durchaus möglich sind, ist ein Schufa-Eintrag ein K.O.-Kriterium bei der Finanzierungszusage für eine Immobilie. Das ist selbst dann der Fall, wenn die anderen Faktoren als sehr gut eingestuft werden.
Aus Sicht der Bank ist ein negativer Schufa-Eintrag gleichbedeutend mit einem unzuverlässigen Vertragspartner, der seinen Verbindlichkeiten nicht nachkommt. Die Schuldhöhe und der Umstand der Eintragung in die Schufa spielen dabei keine Rolle. Erst wenn der negative Schufa-Eintrag gelöscht wurde, kann auch eine Finanzierungszusage seitens der Bank gegeben werden.
Auch im Falle einer laufenden Privatinsolvenz oder Wohlverhaltensphase wird keine Finanzierungszusage gegeben. Für die Person in der laufenden Privatinsolvenz oder Wohlverhaltensphase ist die Aufnahme eines Kredits ohnehin mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Verstoß, der nicht zu einem Schuldenerlass der noch bestehenden Schulden beim Schuldner führt. Banken vergeben an diese Personen grundsätzlich keine Immobilienkredite. Ist die Privatinsolvenz abgeschlossen, ist eine Darlehensaufnahme dann wieder möglich.
Fazit
Sie können im Vorfeld sehr gut abschätzen, ob Sie in Ihrem Fall eine Finanzierungszusage für den Immobilienkredit erhalten werden oder nicht. Der wichtigste Faktor für einen positiven Bescheid von der Bank ist die Höhe und die Nachhaltigkeit des Nettoeinkommens für die Laufzeit des Darlehens. Danach folgen eventuelles Eigenkapital und die zu erstehende Immobilie als Sicherheit. Auch ist es einfach im Vorfeld zu klären, ob eines der K.O.-Kriterien wie der negative Schufa-Eintrag zutrifft. So wird die Entscheidung der Bank auch keine Überraschung.