Finanzieren

Fehler bei der Kalkulierung der Baufinanzierung vermeiden

Der zurzeit vorherrschende Niedrigzins verführt schnell zu übereilten Abschlüssen einer Baufinanzierung. Sicher ist das eigene Heim ein Traum, der durchaus erstrebenswert ist, aber dennoch sollte man nicht überstürzt handeln. Denn es gibt viele Fehler, die Darlehensnehmer immer wieder machen.

 

Tipp 1: Fehlkalkulierungen der finanziellen Belastung vermeiden

Nicht nur der Bauunternehmer will bezahlt werden. Da kommen noch viele weitere Kosten auf den Hausbauer zu wie beispielweise die Grunderwerbssteuer, Makler- und Notargebühren, Versicherungen, Hausanschlusskosten, Grundstücksvermessung usw. Zeitgleich müssen häufig für den aktuellen Wohnraum Mieten, Stromkosten usw. aufgebracht werden.  Auch die Lebenshaltungskosten und evtl. Rücklagen für etwaige Autoreparaturen, Urlaube oder anderweitige Anschaffungen müssen berücksichtigt werden in der Kalkulation.

Aufgrund dessen sind ein gründliche Planung und ein detaillierter Blick auf die Finanzen unabdingbar. Als Anhaltspunkt kann die Kaltmiete herangezogen werden. Bleibt am Ende ein Betrag in Höhe der Kaltmiete übrig, der zum Tilgen des Darlehens verwendet werden kann, dürfte einer Baufinanzierung nichts im Weg stehen.

Tipp 2: Die Planung ist die halbe Miete

Eine Baufinanzierung muss stets individuell auf den Darlehensnehmer zugeschnitten werden. Es existieren zu viele variable Faktoren wie beispielsweise die Höhe des Eigenkapitals, regelmäßige Einkünfte oder auch die Familienplanung.  Experten empfehlen das Einholen von bankenunabhängigen Angeboten. Die frei nutzbaren Baufinanzierungsrechner bieten lediglich einen ersten Überblick über Raten, Zinsen usw.

Tipp 3: Je höher das Eigenkapital, desto günstiger wird das Haus

Wer Eigenkapital in das Bauvorhaben einbringen kann muss ein geringeres Darlehen in Anspruch nehmen. Eine geringere Darlehenssumme bedeutet auch weniger Zinsen, die zu zahlen sind.  Niedrige Raten und geringe Zinsen verleiten dazu eine Baufinanzierung abzuschließen ohne in ausreichender Höhe über Eigenkapital zu verfügen. Aufgrund der hohen Darlehenssumme wird die Finanzierung deutlich teurer.

Tipp 4:  angemessenen Tilgungssatz vereinbaren

Auf den ersten Blick erscheint eine niedrige Tilgungsrate äußerst attraktiv. Allerdings stellt es sich so dar, dass die Laufzeit dann aber auch entsprechend lang ausfällt, teilweise mehr als 50 Jahre. Wer eine höhere Tilgungsrate vereinbar ist schneller mit den Abzahlungen fertig. Insbesondere in Zeiten von Niedrigzinsen sollte man bestenfalls die Tilgungsrate anheben.

Tipp 5: Fehleinschätzungen der Eigenleistungen vermeiden

Besonders fatal sind Fehleinschätzungen der Eigenleistungen am Bau. Bauherren wollen immer Geld durch sog. Eigenleistungen sparen, verkalkulieren sich aber häufig. Meistens fehlt das entsprechende Know-How oder schlichtweg die Zeit. Gesundheitliche Einschränkungen spielen ebenfalls oftmals eine große Rolle. Daher müssen häufig dann doch die Profis ran. Diese Kosten waren dann aber nicht mit einkalkuliert und der gesamte Finanzierungsplan geht über den Jordan.

 

 

Scorewert – was ist das und wie kommt er zustande?

ScorewertDer Scorewert ist eine Kennzahl einer Auskunftei. Hier werden sehr viele Daten über fast alle Bürger in Deutschland gespeichert. Die Auskunftei wertet diese Daten aus und ermittelt damit die Bonität von Verbrauchern. Diese Informationen werden dann von der Auskunftei an Banken und Unternehmen weiterverkauft, zum Beispiel dann, wenn es um eine Baufinanzierung geht.

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Ethische Baufinanzierung: Was bedeutet das?

Baufinanzierungen AnlageDer Ruf der Banken hat in den letzten Jahren enorm gelitten. Immer mehr Menschen setzen auf transparente Banken, die angelegtes Geld ausschließlich für ethisch vertretbare faire Investitionen verwenden. Mittlerweile bieten diese sogenannten ethischen Banken auch eine Baufinanzierung nach fairen Prinzipien an.

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Hausfinanzierung: Auch mit gewöhnlichen Ratenkrediten möglich?

Ratenkredite eignen sich zur Finanzierung von fast allem; vom Urlaub über das neue Auto und die neue Wohnzimmereinrichtung bis hin zur Hochzeit und zu sonstigen großen Feierlichkeiten. Das Eigenheim ist als Traum vieler Menschen in dieser Aufzählung bewusst nicht untergekommen, womit sich die Frage stellt: Sind gewöhnliche Ratenkredite tatsächlich nicht fürs Haus geeignet?

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Mit dem Forward-Darlehen günstige Zinsen sichern

 

1 (1)Aktuell ist das Zinsniveau für Baudarlehen so niedrig wie schon seit Jahren nicht mehr. Während des Baus der eigenen Immobilie ein Baudarlehen finanziert, wird mit einem Annuitäten-Darlehen den Zeitraum, der zwischen dem Auslaufen des Baudarlehens und dem Einsetzen des Hypothekendarlehens entsteht, zwischenfinanziert. Bauherren wissen, die Zinsen sind wankelmütig und können sich in kurzer Zeit in Höhen bewegen, die für den Privatmann mit wenig Eigenkapital nicht mehr finanzierbar sind.

Die Lösung: Das Forward-Darlehen

Die derzeitigen Zinsen sind auf einem derart niedrigen Stand, dass man von einer Zinserhöhung ausgehen muss. Mit dem Forward-Darlehen kann sich der Bauherr den günstigen Zinssatz sichern, auch wenn er das Darlehen erst in einigen Monaten braucht. In der Regel ist das Forward-Darlehen eine Anschlussfinanzierung. Banken und Versicherungen bieten Forward-Darlehen an, Versicherungen meist für eine Vorlaufzeit von 36 Monaten, die meisten Banken bieten 48 Monate und einige Banken sogar 60 Monate Vorlaufzeit an.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist ein Annuitäten-Darlehen, das einen vertraglich festgelegten Auszahlungszeitpunkt, der in der Zukunft liegt, hat. Keiner weiß, wie hoch die Zinsen für ein Annuitäten-Darlehen in 36, 48 oder 60 Monaten sein werden. Deshalb wird der Vertrag vorab geschlossen. Die im Vertrag vereinbarten Zinsen bleiben dem Darlehensnehmer auch bei Auszahlung und während der Laufzeit des Darlehens erhalten.

Was kostet das Forward-Darlehen?

Banken und Versicherungen vergeben Darlehen mit fest vereinbarten Zinssätzen nicht kostenlos. Sie verlangen Zuschläge, die sich nach den Vorlaufzeiten richten. Bei einer Vorlaufzeit von zwölf Monate liegen die Zuschläge zwischen Null und 0,24 Prozentpunkte; bei einer Vorlaufzeit von 36 Monaten zwischen 0,36 und 0,76 Prozent und bei einer 48-monatigen Vorlaufzeit zwischen 0,48 und 0,96 Prozent. Am höchsten sind die Zuschläge bei einer Vorlaufzeit von 60 Monaten; hier liegen sie zwischen 0,60 und 1,10 Prozent (Stand: 25.09.2015).

Risiken

Die Kreditgeber sichern sich gegen mögliche Risiken über die Zuschläge weitgehend ab. Für sie besteht das Risiko, dass sich das Zinsniveau stark erhöht; die vereinbarten niedrigen Zinsen bedeuten für die Kreditgeber einen Verlust.

Auch für den Kreditnehmer besteht ein Risiko. Dies kommt zum Tragen, wenn sich das Zinsniveau entgegen der allgemeinen Annahme bei Vertragsabschluss nicht erhöht, sondern weiter senkt. Der Kreditnehmer muss, auch wenn der Zinssatz zum Zeitpunkt der Auszahlung des Darlehens, um ein Vielfaches niedriger ist, die vereinbarten Zinsen in voller Höhe bezahlen. Verweigert der Kreditnehmer die Annahme des Kredits, fordern die Kreditgeber eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung, die sehr teuer werden kann. Besser ist es, das Forward-Darlehen mit einer kurzen Vorlaufzeit abzuschließen.

Hausbau solide finanzieren

 

 Die eigenen vier Wände sind der Traum vieler Menschen, doch nicht alle können sich dies leisten. Aktuell sind die Zinsen für Baugeld auf einem extrem niedrigen Stand, damit wird es verführerisch, das eigene Haus zu bauen. Ein eigenes Haus ist nicht billig, auch wenn die Zinsen einen Tiefstand haben; zum Bau kommen noch die Kosten für das Grundstück, die je nach Wohnlage recht teuer sind. Deshalb sollte nur der bauen, der nicht nur sein Bauvorhaben solide finanzieren kann, sondern auch noch Kapital für unvorhergesehene Kosten und für einen guten Lebensstandard hat.

Grundlage ist Eigenkapital

Wer bauen will sollte mindestens über Eigenkapital zwischen 20 und 30 Prozent verfügen. Dies ist notwendig, um Bargeld von der Bank zu bekommen. Wer sein Haus voll und ganz von der Bank finanzieren lassen will, hat in der Regel schlechte Karte.

Wie hoch die Zinsen sein werden, ist abhängig von der Laufzeit des Kredits. Die Zinsen steigen, wenn das Darlehen eine lange Laufzeit hat. Die in der Werbung gezeigten niedrigen Zinsen gelten in der Regel für Laufzeiten von höchstens zehn Jahren. Experten gehen davon aus, dass die Zinsen nicht immer noch niedrig bleiben, sondern dass sie ehe erhöhen. Die Experten empfehlen für Baukredite eine Zinsbindung, die 15 Jahre nicht unterschreiten sollte. Auch sollte die Rate eine Tilgung von mindestens zwei Prozent beinhalten.

Tilgung

Mit dem Kreditvertrag wird ein Tilgungssatz vereinbart. Dieser steht dafür, wie hoch der Betrag für die Tilgung in der Rate, die aus Zinsen und Tilgung besteht, enthalten ist. Je höher der Tilgungssatz ist, desto schnell ist der Kredit abgezahlt. Doch sollte man hier Vorsicht walten lassen, damit man nicht in finanzielle Schwierigkeiten kommt und die Raten nicht mehr stemmen kann. Flexibel sind Kreditverträge, in denen das Recht auf Sondertilgung enthalten ist. Damit kann der Bauherr, wenn er beispielsweise erbt oder vom Arbeitgeber Sonderzahlungen erhält, diese Beträge zusätzlich zu seinen monatlichen Zahlungen in den Kredit einzahlen und für die Tilgung verwenden.

Staatliche Förderung

Der deutsche Staat fördert den Hausbau von Privatleuten. Die KfW Bank vergibt Kredite, die günstigere Konditionen haben als die Hausbank. Der Bankberater ist bei der Vermittlung solcher Fördergelder behilflich.

Anschlussfinanzierung

Wer ein Haus baut, kommt nicht drum herum, sich auf Mehrkosten einzustellen. Das Forward-Darlehen ist eine Möglichkeit, um zu einem bestimmten Zeitpunkt flüssiges Kapital zu einem niedrigen Zinssatz zu erhalten.

Wichtig ist, dass der Bauherr vor den Gesprächen mit der Bank eine korrekte Kalkulation erstellt. Diese sollte er sorgfältig und wahrheitsgemäß verfassen, damit eine solide Finanzierung erreicht wird.

 

Quellen:

Den Hausbau optimal finanzieren

Junge blonde Frau hält Fächer mit Euro Geldscheinen in ihren Händen

Wer den Bau seines eigenen Hauses plant, sollte die finanzielle Planung so gestalten, dass diese auch dann standhält, wenn sich die finanziellen Umstände ändern. Eine Veränderung der finanziellen Lage kann beispielsweise Berufsunfähigkeit oder Verlust des Arbeitsplatzes sein, aber auch nicht geplanter Nachwuchs. Bei Letzterem fällt für einige Jahre das zweite Einkommen weg, was in der Regel ein finanzielles Loch bedeutet.

Eigenkapital

Die wenigsten Bauherren haben ausreichend Eigenkapital, um den Hausbau komplett zu finanzieren. Die Kosten für ein Haus sind in sechsstelliger Höhe anzusiedeln, weshalb Bauherren einen großen Teil der Kosten fremdfinanzieren müssen. Ist der Bauherr handwerklich begabt und kann auch noch einige Bekannte dazu bewegen am Haus mitzuarbeiten, erbringt er eine Eigenleistung. Eigenkapital und Eigenleistung nehmen großen Einfluss auf die Höhe des fremdfinanzierten Baugelds.

Baukosten

Die Kosten für den Hausbau bestehen nicht nur aus Grundstück und Haus. Es kommen noch einige Nebenkosten hinzu. Erwirbt der Bauherr das Grundstück über einen Makler, ist die Maklercourtage, die zwischen drei und sechs Prozent zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer beträgt, fällig. Kauft er sein Grundstück von einer Privatperson, ist meist ein Geländegutachten einzuholen, das ebenfalls Geld kostet. Als weitere Nebenkosten können Vermessungskosten und Erschließungskosten anfallen. In dem Fall gehören zu den Nebenkosten die Grunderwerbssteuer und die Kosten für die notarielle Beglaubigung sowie die Kosten, die für den Eintrag der Grundschuld im Grundbuch zu Buche schlagen.

Finanzierung

Bevor der Bauherr zur Bank geht, erstellt er einen Finanzierungsplan und eine Kostenaufstellung. Die Kostenaufstellung ist sinnvoll, weil in dieser auch die Küche, das Solardach und andere Besonderheiten enthalten sind. Der Finanzierungsplan zeigt, dass der Bauherr auch mit der Bürde einer Hypothek im Rahmen seiner finanziellen Möglichkeiten bleibt.

Für die Finanzierung des Hausbaus kommt, wenn vorhanden, das Darlehen aus dem Bausparvertrag infrage. Die restliche Finanzierung kann über ein Annuitäten-Darlehen erfolgen, im späteren Verlauf über eine Hypothek.

Die Bank wird dem Bauherrn verschiedene Möglichkeiten für die Finanzierung vorschlagen. Während des Baus kommt ein Baukredit infrage, im Anschluss eventuell ein Forward Darlehen. Richtig ist, während des Bau eines Hauses braucht der Bauherr zu verschiedenen Zeiten unterschiedlich hohe Beträge, um die Kosten zu decken. Das Forward Darlehen greift der Bauherr nicht sofort nach Vertragsabschluss an, sondern erst dann, wenn er Geld braucht. Er kann das Forward Darlehen entweder ganz oder teilweise nutzen. Diese Darlehensform eignet sich als Anschlussfinanzierung, also zwischen der Baufinanzierung und der Hypothek.

Sicherheit für das Darlehen

Als Sicherheit für ein Hypothekendarlehen fordert die Bank in der Regel eine vollstreckbare Grundschuld.

Abgeltungssteuer – das müssen Sie beachten

Die Abgeltungssteuer ist eigentlich ein Thema, das aus Sicht vieler Menschen ausschließlich Kapitalanleger mit vergleichsweise hohem Guthaben betrifft. Doch auch im Rahmen einer Baufinanzierung sollte die Abgeltungssteuer berücksichtigt werden, vor allem dann, wenn ein Bausparvertrag eingebunden wird. Während der Anspardauer fallen auch hier Zinsen an, die freigestellt werden müssen. Entsprechende Aufträge und Formulare können direkt beim Berater oder online abgerufen werden.

Die Abgeltungssteuer auf Kapitalerträge

Als Kapitalerträge gelten alle Einkünfte, die durch die Anlage von Vermögen erzielt werden. Hierzu gehören in erster Linie Zinserträge, aber auch Erträge aus Investmentfonds, Dividenden von Aktien sowie Kursgewinne bei Wertpapieranlagen. Seit 2009 müssen Anleger auf diese Einkünfte die so genannte Abgeltungssteuer zahlen. Sie beträgt pauschal 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, sofern Anleger kirchensteuerpflichtig sind. Bei einem Ertrag von 1.000 Euro müssen somit fast 300 Euro an den Staat abgeführt werden. Um Kleinsparer zu schonen und sie nicht vom Sparen abzuhalten, gibt es allerdings einen Freibetrag, bis zu dem keine Steuern erhoben werden. Der Freibetrag liegt bei 801 Euro pro Person und steht Babys ebenso zu wie Arbeitnehmern, Rentnern und Selbstständigen. Voraussetzung zur Nutzung des Freibetrags ist allerdings, dass ein Freistellungsauftrag gestellt wird.

Das Wichtigste zur Abgeltungssteuer

  • Pauschalsteuer in Höhe von 25 Prozent
  • Fällig auf alle Kapitalerträge (Zinsen, Dividenden, Fondsausschüttungen)
  • Möglichkeit zur Nutzung von Freibeträgen (801 Euro pro Person / 1.602 Euro für Ehepaare)
  • Sparerpauschbetrag muss schriftlich gestellt werden
  • Ohne Sparerpauschbetrag werden Steuern direkt belastet und ans Finanzamt überwiesen

Der Freistellungsauftrag für Kapitalerträge

Der Freistellungsauftrag, der seit der Einführung der Abgeltungssteuer oft auch unter der Bezeichnung Sparerpauschbetrag zu finden ist, stellt alle Kapitalerträge bis zu dem im Auftrag genannten Betrag frei. Hierbei ist es möglich, bei einer Bank den vollständigen Freibetrag von 801 Euro zu stellen oder diese Beträge zu splitten. So können Kapitalanlagen auch bei verschiedenen Banken und Bausparkassen angelegt werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang allerdings, dass der Gesamtfreibetrag von 801 Euro pro Person bzw. 1.602 Euro für Ehepaare nicht überschritten wird. Sollte nämlich eine Prüfung seitens des Finanzamtes erfolgen, muss nachgewiesen werden, dass die tatsächlich erzielten Erträge nicht über dem Freibetrag liegen. Wäre dies der Fall, müssten Anleger mit enormen Nachzahlungen rechnen. Es ist daher wichtig, die Summe aller Freibeträge regelmäßig zu überprüfen und bei Bedarf anzupassen.

Auch bei Bausparverträgen auf die Zinsen achten

Kapitalerträge erzielt man nicht nur beim Abschluss von Sparverträgen oder bei der Eröffnung eines Wertpapierdepots. Auch im Rahmen einer Baufinanzierung kann es nötig werden, die Abgeltungssteuer im Auge zu behalten. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn ein Bausparvertrag in die Finanzierung eingebunden wird. Ein solcher Vertrag unterteilt sich in zwei Phasen:

1. Phase: Ansparphase
Hier werden monatlich oder in regelmäßigen Abständen Überweisungen zugunsten des Bausparvertrages getätigt, um die notwendige Summe für die Auszahlung des Guthabens anzusparen. Je nach Höhe der Bausparsumme können auf diesem einige tausend Euro liegen.

2. Phase: Die Darlehensphase
Wurde das für die Auszahlung des Darlehens notwendige Guthaben angespart, ist der Bausparvertrag zuteilungsreif. Nun können Bausparer entscheiden, ob sie einzig ihr Vermögen entnehmen oder das Darlehen in Anspruch nehmen wollen. Bei der Inanspruchnahme des Darlehens wird ein schriftlicher Vertrag geschlossen, der Zinssatz und Rückzahlungsmodalitäten enthält.

Wie diese Darstellung zeigt, können also auch bei einem Bausparvertrag Zinsen anfallen. Würde nun kein Freibetrag gestellt, erhebt die Bank die Abgeltungssteuer und führt diese ans zuständige Finanzamt ab. 25 Prozent der Erträge würden in diesem Fall dem Fiskus zufallen. Bausparkunden sollten daher bereits beim Abschluss des Vertrages auch an die Abgeltungssteuer denken und einen Sparerpauschbetrag vereinbaren.

Den Sparerpauschbetrag regelmäßig überprüfen

Um den Abzug von Steuern zu vermeiden, ist es wichtig, dass der Sparerpauschbetrag immer mindestens der Höhe der verdienten Zinsen entspricht. Wer unsicher ist, ob der gestellte Freibetrag noch ausreichend ist, sollte einen Blick auf den jährlichen Kontoauszug werfen. Dieser wird von vielen Bausparkassen im Januar oder Februar eines Jahres zugesandt und enthält neben den monatlichen Einzahlungen auch die Zinsgutschrift, die in der Regel per 31.12. eines Jahres erfolgt. Da das Guthaben durch die jährlichen Sparleistungen stetig steigt, ist damit zu rechnen, dass der Zinsertrag in jedem Jahr höher ausfällt. Sollte dieser also den Freibetrag erreichen, sollte gehandelt werden. Entsprechende Formulare zur Erhöhung des Sparerpauschbetrages finden sich in der Regel auf den Internetseiten der Bausparkassen und können ohne Probleme gedownloaded werden. Alternativ stehen natürlich auch die Berater vor Ort zur Verfügung, die diese Formulare ebenfalls nutzen.

Mit der Darlehensphase entfällt die Abgeltungssteuer

Tritt der Bausparvertrag in die Darlehensphase ein, benötigen Kreditnehmer keinen Sparerpauschbetrag mehr, denn ab diesem Zeitpunkt fällt keine Abgeltungssteuer mehr an. Schließlich wurde das Guthaben mit dem Darlehensbetrag bereits an den Bausparkunden ausgezahlt, sodass keine Zinsen mehr verdient werden können. Nun sind lediglich Sollzinsen an die Bausparkasse zu zahlen. Diese werden allerdings von keiner Steuer erfasst, da sie für den Darlehensnehmer Ausgaben darstellen. Der Sparerpauschbetrag kann nun gekündigt werden, was wiederum mit einem passenden Formular erfolgen muss. So ist es möglich, den vorhandenen Freibetrag bei Bedarf auf andere Anlagen zu verteilen oder unter Umständen einen neuen Bausparvertrag abzuschließen, etwa für künftige Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Auch für die Erzielung der Arbeitnehmersparzulage ist es möglich, einen Bausparvertrag zu nutzen. Einige Bausparkassen bieten speziell hierfür Verträge mit attraktiver Guthabenverzinsung an. Für die jährlichen Zinsen sowie den Zinsbonus, der oft am Ende der Laufzeit ausgezahlt wird, fallen dann erneut Abgeltungssteuern an, sodass ein neuer Sparerpauschbetrag benötigt wird.

Baufinanzierung – persönliche Voraussetzungen

Welche persönlichen Voraussetzungen muss ich mitbringen, damit eine Baufinanzierung genehmigt wird? Dies ist eine Frage, die sich viele potentielle Bauherren stellen. Eigentlich sind es nur drei Kriterien, die Einfluss auf die Genehmigung eines Baukredits haben. Jene zu erfüllen, ist allerdings gar nicht so leicht. [ … weiterlesen … ]

Die Umschuldung – so gelingt sie!

Sind die Zinssätze niedriger als zum Zeitpunkt der Aufnahme des Baudarlehens, denken viele über eine Umschuldung nach. Grundsätzlich erst einmal ein guter Gedanke, allein der Zinssatz entscheidet aber nicht darüber, ob die Umschuldung tatsächlich die richtige Wahl ist.

Eine Umschuldung ist mindestens ebenso komplex wie die gesamte Baufinanzierung. Sie ist daher von mehreren Seiten zu beleuchten, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Es stehen verschiedene Wege offen, was den Zeitpunkt und das Wesen einer Umschuldung betrifft. So kann eine Umschuldung beispielsweise während einer Niedrigzinsphase erfolgen oder nach Auslauf der Zinsbindungsfrist als Anschlussfinanzierung gewählt werden. [ … weiterlesen … ]

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