Die Umschuldung – so gelingt sie!

Sind die Zinssätze niedriger als zum Zeitpunkt der Aufnahme des Baudarlehens, denken viele über eine Umschuldung nach. Grundsätzlich erst einmal ein guter Gedanke, allein der Zinssatz entscheidet aber nicht darüber, ob die Umschuldung tatsächlich die richtige Wahl ist.

Eine Umschuldung ist mindestens ebenso komplex wie die gesamte Baufinanzierung. Sie ist daher von mehreren Seiten zu beleuchten, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Es stehen verschiedene Wege offen, was den Zeitpunkt und das Wesen einer Umschuldung betrifft. So kann eine Umschuldung beispielsweise während einer Niedrigzinsphase erfolgen oder nach Auslauf der Zinsbindungsfrist als Anschlussfinanzierung gewählt werden.

Die Umschuldung als Anschlussfinanzierung

Läuft die Zinsbindungsfrist aus, wird eine Anschlussfinanzierung über die verbleibende Darlehenssumme abgeschlossen. Das ist gängige Praxis und wird auch nicht in Frage gestellt. Der Darlehensnehmer sollte aber in Frage stellen, ob er die Anschlussfinanzierung beim gleichen Kreditgeber macht. Die Notwendigkeit einer Anschlussfinanzierung ist der ideale Zeitpunkt, um über eine Umschuldung und vielleicht über den Wechsel des Kreditgebers nachzudenken. Viele scheuen den Aufwand, der mit einem Bankenwechsel verbunden ist, dabei sollte die Aussicht auf das Einsparen von einigen Tausend Euro diesen wert sein. Soweit ist es allerdings noch nicht, denn erst einmal sollten verschiedene Kreditangebote eingeholt und verglichen werden.

Selbstverständlich gehört dazu ebenfalls ein Angebot über eine Anschlussfinanzierung beim bisherigen Kreditgeber. Als grobe Richtlinie gilt: Ist ein Finanzierungsangebot dabei, wo der Zinssatz um mindestens 0,2 Prozent niedriger liegt als bei Ihrer jetzigen Bank, sollte ein Wechsel in Erwägung gezogen werden. Ob dieser aber tatsächlich vorgenommen wird, ist von den weiteren Konditionen abhängig. Ein günstiger Zinssatz allein ist nicht ausschlaggebend.

Der klassische Fall – die Umschuldung aufgrund einer Niedrigzinsphase

umschuldungDa sich der Finanzmarkt selten an Fristen hält und mit dem Absenken des Zinssatzes häufig nicht wartet, bis die Zinsbindungsfrist ausläuft, ist eine Umschuldung während der Zinsbindung das weitaus häufigere Szenario. Die Zinsbindung ist ein vom Kreditgeber eingeräumter Vorteil, der dem Kreditnehmer mehr Sicherheit bieten soll. Der Kreditnehmer bekommt einen festen Zinssatz während der Zinsbindungsfrist garantiert, braucht sich somit um Schwankungen auf den Finanzmarkt keine Sorgen zu machen, zumindest soweit sie sich über dem im Darlehensvertrag festgeschriebenen Zinssatz bewegen.

Ist aber das Gegenteil der Fall, muss der Darlehensnehmer weiterhin den höheren Zinssatz zahlen. Möchte der Darlehensnehmer nun durch eine Umschuldung ebenfalls vom günstigen Zinsniveau profitieren, wird der Darlehensgeber als Ausgleich für die entgangenen Zinsen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Übersteigt diese den durch die Umschuldung eingesparten Betrag, dann lohnt sich eine Umschuldung nicht. Im Gegenteil: Sie würden in dem Falle sogar drauflegen.

Weitere Faktoren, die für eine Umschuldung berücksichtigt werden sollten

Bisher ging es vordergründig darum, durch eine Umschuldung einen finanziellen Vorteil durch das Einsparen von Zinsen zu erreichen. Ein günstigerer Zinssatz wirkt sich aber auch auf andere Bereiche der Baufinanzierung aus. Die zu zahlenden Raten setzen sich aus Zins und Tilgung zusammen. Verringert sich der Zinsanteil, fließt mehr in die Tilgung. Dies wiederum bedeutet, dass sich die Darlehenslaufzeit verkürzt und der Darlehensnehmer schneller mit der Rückzahlung fertig ist. Da es sich bei einer Umschuldung um einen neuen Darlehensvertrag handelt, kann dieser ferner mit verbesserten Konditionen ausgestattet werden. Waren beispielsweise Sondertilgungen bisher nicht vorgesehen, können diese in den neuen Vertrag aufgenommen werden. Alles in allem bietet die Umschuldung nicht nur zahlreiche Einsparmöglichkeiten, sie erlaubt es auch, die Baufinanzierung auf den aktuellen Stand zu bringen.

Was Sie bei einer Umschuldung in Kauf nehmen müssen

Wo Licht ist, da gibt es auch Schatten. Soll heißen, wo sich Vorteile ergeben, tun sich ebenfalls Nachteile auf. Bei der Umschuldung ist es häufig der Vertragsabschluss bei einer anderen Bank. Dies ist mit einem gewissen Aufwand verbunden. Es müssen Unterlagen zusammengestellt werden. Die Bank führt eine erneute Bonitätsprüfung durch. Es fallen Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren an.

Das Grundbuch muss geändert werden. Gefürchtet ist außerdem die schlechtere Bewertung der Immobilie durch die neue Bank. Diese Angst ist jedoch meist unbegründet. Weil eine erneute Prüfung durch einen Gutachter zu aufwändig ist, greifen die meisten Banken auf das bereits vorhandene Gutachten zurück. All jenes lohnt sich, sofern die Umschuldung wirklich Vorteile bringt. Eine genaue Prüfung ist unumgänglich, wird aber in zahlreichen Fällen mit einigen tausend Euro Einsparungen belohnt.

Die Umschuldung Schritt für Schritt

Eine Umschuldung sollte gut durchdacht und sorgfältig geplant sein. Um einen Schritt nach dem anderen zu gehen und nichts zu vergessen, empfiehlt sich das Anlegen einer Checkliste. Das Prüfen, ob eine Umschuldung sinnvoll ist oder nicht, nimmt einen gewissen Zeitraum in Anspruch. Sich an einem Abend hinzusetzen und innerhalb von zwei Stunden eine Entscheidung zu treffen, ist kaum möglich und im ungünstigen Falle mit erheblichen finanziellen Nachteilen verbunden. Hier deshalb noch einmal nacheinander die einzelnen Etappen einer Umschuldung übersichtlich aufgeführt:

  • Prüfen Sie die Konditionen Ihrer derzeit bestehenden Baufinanzierung!
  • Informieren Sie sich über die aktuellen Zinssätze und Darlehenskonditionen, indem Sie Kreditangebote mehrerer Kreditinstitute einholen! Vergessen Sie dabei nicht, sich ebenfalls ein Angebot Ihres derzeitigen Darlehensgebers zu beschaffen!
  • Ermitteln Sie die Zinsersparnis, die sich durch eine Umschuldung ergeben würde!
  • Setzen Sie eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung dagegen und achten Sie darauf, dass die Vorfälligkeitsentschädigung nicht die Zinsersparnis übersteigt!
  • Informieren Sie Ihre Bank, dass Sie eine Umschuldung vorhaben! (Hier kann es sein, dass diese sozusagen noch „ein Ass im Ärmel hat“. Manche Banken bemühen sich derart um ihre Kunden, dass sie ihnen ein noch günstigeres Angebot unterbreiten können als das günstigste Umschuldungsangebot. Sie können auch mit dem in Frage kommenden Umschuldungsangebot gezielt zu Ihrer Bank gehen und nach einem besseren Angebot fragen. Wird ein solches unterbreitet, reduziert sich der Aufwand bei der Beantragung des neuen Kredits für Sie um einiges.)
  • Ist alles geklärt und die Umschuldung beschlossene Sache, dann ist nun der Moment gekommen, in welchem Sie den Antrag für Ihren günstigeren Kredit stellen können.

Das Beantragen und die Bearbeitung eines Darlehens braucht Zeit. Dies dürfte Ihnen bekannt sein. Fangen Sie daher rechtzeitig mit den Vorbereitungen an. Planen Sie etwa Ihre Umschuldung als Anschlussfinanzierung, sollten Sie ungefähr sechs Monate vorher mit der Suche nach einem geeigneten Darlehen beziehungsweise Darlehensgeber beginnen.

Unser Fazit: Bei einer Umschuldung muss das Gesamtpaket stimmen. Zwar mag das aktuelle Niedrigzinsniveau verlockend sein, aber bei einer Umschuldung kommt es nicht nur auf niedrige Zinsen an. Das genaue Vergleichen mehrerer Darlehensangebote ist Pflicht. Dabei sollten vor allem für den alten und den neuen Darlehensvertrag anfallende Nebenkosten berücksichtigt werden. Ein wichtiger Punkt ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Eine solche kann schnell die Vorteile einer Umschuldung zunichtemachen.

Aus der Rubrik: Finanzieren
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