Baufinanzierung – persönliche Voraussetzungen

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Welche persönlichen Voraussetzungen muss ich mitbringen, damit eine Baufinanzierung genehmigt wird? Dies ist eine Frage, die sich viele potentielle Bauherren stellen. Eigentlich sind es nur drei Kriterien, die Einfluss auf die Genehmigung eines Baukredits haben. Jene zu erfüllen, ist allerdings gar nicht so leicht.

Die Bonität – das „Schreckgespenst“ der Kreditvergabe

Der Begriff Bonität ist für viele das „Schreckgespenst“ im Rahmen einer Kreditvergabe. Dahinter verbirgt sich die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers, also die Fähigkeit, die Kreditraten pünktlich und in vorgeschriebener Höhe zu tilgen. Ist eine ausreichende Bonität gegeben, liegt die Kreditwürdigkeit des Antragsstellers vor.

In der Praxis herrschen diesbezüglich zwischen dem potentiellen Kreditnehmer und dem Kreditgeber oft völlig verschiedene Ansichten. Während der Kreditnehmer davon überzeugt ist, trotz Tilgung seines Baudarlehens ein angemessenes Leben führen zu können, führt die Bank eine umfangreiche Einkommen-Ausgaben-Rechnung durch, ob dies auch wirklich der Fall ist.

Stellt sich heraus, dass das Einkommen nicht zur Deckung der Ausgaben genügt, kann die Baufinanzierung auf einen weiteren Darlehensnehmer ausgedehnt werden. Eine andere Variante ist das Benennen eines Bürgen, der ebenfalls auf seine Zahlungsfähigkeit überprüft wird. Sollten der oder die Darlehensnehmer nicht zur Tilgung der Baufinanzierung im Stande sein, wird das Kreditinstitut an den Bürgen herantreten und den Ausgleich des Kredits von diesem einfordern.

Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis bringt Pluspunkte

Eine gute Voraussetzung zum Nachweis der Bonität ist ein bestehendes Arbeitsverhältnis, das auf unbefristete Dauer läuft. Wohlwollend registrieren die Kreditinstitute in dem Zusammenhang auch, sollte das Arbeitsverhältnis bereits seit mehreren Jahren bestehen. Dann ist eine gewisse Sicherheit gegeben, dass eine Beendigung desselben in der nächsten Zeit unwahrscheinlich ist.

Zum Nachweis über das bestehende Arbeitsverhältnis fordert die Bank die Verdienstbescheinigungen der letzten Monate ab. Eventuell ist weiterhin die Vorlage des Arbeitsvertrags notwendig. Auch Einkommenssteuerbescheide werden gerne zur Beurteilung der Zahlungsfähigkeit herangezogen. Gerade bei Freiberuflern und Selbstständigen sind sie oft der einzige Nachweis über das Einkommen des Antragstellers.

Der Bonitätsnachweise bei Selbstständigen und Freiberuflern

Für Selbstständige und Freiberufler gelten anderen Regeln. Sie verfügen nicht über Verdienstbescheinigungen von einem Arbeitgeber und haben zudem ein schwankendes Einkommen. Das lässt die Banken besonders vorsichtig sein. Lief das Unternehmen bisher gut, ist das keine Garantie dafür, dass es so weitergeht. Die Zahl der jährlich angemeldeten Insolvenzen spricht hier eine deutliche Sprache. Es kann durchaus vorkommen, dass die Bank einen Selbstständigen oder Freiberufler von vornherein als nicht kreditwürdig einstuft. Dann hilft häufig nur das Stellen eines Bürgen. Zur Prüfung der Bonität muss das Einkommen der letzten drei Jahre nachgewiesen werden. Ferner erstellt das Kreditinstitut eine Zukunftsprognose für den Unternehmer. Fällt diese positiv aus und die vorgelegten Einkommensnachweise weisen ebenfalls ein ausreichendes Einkommen aus, stehen die Chancen für die Vergabe einer Baufinanzierung recht gut. 

Die SCHUFA liefert unverzichtbare Anhaltspunkte zur Kreditwürdigkeit

bonitätEine andere Institution, die wesentlich an der Entscheidung über eine Baufinanzierung beteiligt ist, ist die SCHUFA. Die Schufa Holding AG mit Sitz in Wiesbaden ist eine Wirtschaftsauskunftei. Sie speichert über jeden deutschen Bundesbürger Informationen über dessen Zahlungsverhalten. Jede Transaktion im Finanzbereich wird erfasst.

Ob es nun die Eröffnung eines Girokontos, der Abschluss eines Handyvertrags oder die Aufnahme eines Autokredits ist, jegliche Aktivität wird in der Schufa-Datei gespeichert. Sie dient als Grundlage zur Beurteilung der Zahlungsfähigkeit. Einen großen Vorteil hat derjenige, der nur positive Schufa-Einträge vorweisen kann. Dabei handelt es sich beispielsweise um Anfragen bezüglich der Bonität. Ist allerdings in der Schufa-Datei vermerkt, dass in der Vergangenheit Forderungen nicht beglichen wurden, wird dem Finanzierungsansinnen voraussichtlich nicht entsprochen.

Negative Einträge werden drei Jahre nach vollständiger Rückzahlung der offenen Forderung zum Ende des jeweiligen Kalenderjahres aus der Datei gelöscht. Einträge, die Giro-, Kreditkarten-, Handels- und Versandhandelskonten betreffen, verschwinden erst mit Auflösung des jeweiligen Kontos aus der Datei. Einfluss auf die Aussagekraft der Schufa-Datei kann nur genommen werden, indem ein vorbildliches Zahlungsverhalten an den Tag gelegt wird.

Steht fest, dass irgendwann in der Zukunft ein Antrag auf eine Baufinanzierung gestellt werden soll, empfiehlt sich das Einholen einer Eigenauskunft bei der Schufa. So können bereits frühzeitig bestehende negative Einträge ausfindig gemacht und beseitigt werden.

Ohne Eigenkapital geht bei einer Baufinanzierung (fast) nichts

eigenkapital1Das Vorhandensein von Eigenkapital ist das dritte Kriterium, was der zukünftige Kreditnehmer als persönliche Voraussetzung erfüllen sollte. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtdarlehenssumme sollten durch Eigenkapital abgedeckt sein.

Als Eigenkapital gelten:

  • Bargeld

  • Bausparverträge

  • Guthaben auf Sparkonten

  • Termingelder

  • Festverzinsliches Wertpapiere

  • sonstige Vermögenswerte wie Goldmünzen

  • Aktien

  • Anleihen

  • Fondsanteile

  • festgelegte Geldanlagen wie Sparbriefe

  • Rückkaufswerte aus Versicherungen.

Eigenleistungen können gleichfalls als Eigenkapital behandelt werden. Sie dienen der Minimierung von Handwerkerkosten. Oftmals nehmen die Banken eine Anrechnung aber nicht in voller Höhe vor. Hier gelten bestimmte Beträge beziehungsweise Prozentsätze, die nicht überschritten werden dürfen.

Steht das Eigenkapital für eine sofortige Nutzung nicht zur Verfügung (nicht zuteilungsreife Bausparverträge), werden sie in die langfristige Tilgungsplanung einbezogen. Sie können etwa zum Auszahlungstermin als Sondertilgung in die Baufinanzierung einfließen.

Mit dem Einbringen von Eigenkapital Zinsen sparen

Das Eigenkapital bewirkt nicht nur eine Reduzierung der Darlehenssumme, es drückt auch den Zinssatz der Baufinanzierung. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso weniger muss die Bank an Darlehen zur Verfügung stellen. Dadurch reduziert sich das Risiko der Bank deutlich, was diese wiederum mit einem günstigeren Zinssatz belohnt. Für die Ermittlung des insgesamt verfügbaren Eigenkapitals empfiehlt sich das Vorgehen in vier Schritten:

Erst werden alle Geldbestände beziehungsweise –anlagen zusammengefasst, die ohne Zweifel und sofort für die Baufinanzierung eingesetzt werden können. Der sich ergebende Betrag kann sicher eingeplant werden.

Anschließend werden alle Geldanlagen zusammengerechnet, die im Wert schwanken. Von dieser Summe wird ein Risikoabschlag vorgenommen.

Von der Summe aus 1. und 2. werden drei bis sechs Nettomonatsgehälter abgezogen. Sie sind als Reserve gedacht. Der nun übrigbleibende Betrag ist das maximale Eigenkapital für die Baufinanzierung.

Im letzten Schritt wird das derzeit noch nicht einsetzbare Eigenkapital zusammengezogen. Dieses spielt für die langfristige Planung eine Rolle.

Das Kreditinstitut, bei dem die Baufinanzierung beantragt wird, verlangt Nachweise für jede Eigenkapitalposition. Um das Prüfverfahren zu beschleunigen, können Sie alle verfügbaren Gelder auf einem Konto zusammenbringen. Dafür kann beispielsweise ein Tagesgeldkonto genutzt werden. So bekommen Sie für jeden Tag, an dem das Geld auf dem Konto verbleibt, zusätzlich Zinsen gutgeschrieben.

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