Der Bau eines Eigenheims oder der Kauf eines Hauses setzt eine solide Baufinanzierung voraus. Schließlich ist dies eine finanzielle Verpflichtung, die einen in der Regel mehrere Jahrzehnte begleiten wird.
Über solch einen langen Zeitraum hinweg eine Entscheidung zu treffen, ist nicht leicht. Niemand kann wissen, wie sich der Finanzmarkt entwickeln wird und was einen persönlich erwartet. Es gibt allerdings einige grundsätzliche Fehler, die bei einer Baufinanzierung vermieden werden sollten.
Auf dem Boden der Tatsachen bleiben
Keinesfalls sollte man sich seine Baufinanzierung „schön reden“. Von Floskeln wie „Das werden wir schon schaffen“ und „Dann müssen wir eben ein paar Jahre den Gürtel enger schnallen“ hat keiner etwas. Die monatlich zu tilgende Rate ist für die meisten Hauseigentümer eine große finanzielle Belastung und das bis zu 20, 30 oder sogar noch mehr Jahren lang. Für eine Milchmädchenrechnung ist da kein Platz. Eine knallharte und vor allem ehrliche Kalkulation muss her.
Ohne Eigenkapital geht es nicht
Eine wichtige Säule der Baufinanzierung ist Eigenkapital. Umso höher der Eigenkapitalanteil ist, umso günstiger fällt der Zinssatz aus. Zur Feststellung des tatsächlich vorhandenen Eigenkapitals werden alle vorhandenen Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt. Die Vollständigkeit der Angaben ist dabei das Wichtigste. Es sollten daher auch unregelmäßige und nicht monatlich anfallende Ausgaben berücksichtigt werden. Darunter fallen zum Beispiel Versicherungsbeiträge, Beiträge für Sportvereine und Ähnliches.
Um eine bessere Übersichtlichkeit zu erreichen, können derartige Zahlungen in einen monatlichen Betrag umgerechnet werden. Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, umso besser ist dies für die Vergabe des gewünschten Kredits und die Zinsen der Baufinanzierung. Ist der Eigenkapitalanteil hoch, hat die Bank ein geringeres Risiko. Sie honoriert das mit einem günstigeren Zinssatz. Jener wiederum verringert die finanzielle Belastung und vermindert die Gefahr einer Überschuldung. Als Empfehlung gilt: 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten sollten durch Eigenkapital abgedeckt sein.
Auch an Reserven denken
Ein weiteres Manko sind fehlende Reserven. Mit der Baufinanzierung ist zwar die Finanzierung des Hauses gesichert, doch was ist bei einem Schaden an diesem? Damit guter Rat nicht teuer wird, sind Rücklagen notwendig. Pro Monat und pro Quadratmeter Wohnfläche empfehlen Experten das Zurücklegen von mindestens zwei Euro. Mehr ist gut, weniger sollte es aber unter keinen Umständen sein. Auch die Tatsache, dass es sich um ein neues Haus handelt und deshalb in den nächsten Jahren erst einmal keine Reparaturen zu befürchten sind, ist kein Argument gegen die Bildung von Rücklagen. Die Notwendigkeit zur Instandhaltung beginnt bereits mit der Fertigstellung des Hauses.
Selbst kleinere Reparaturen können ins Geld gehen. Immerhin muss man als Hauseigentümer nun alles selber bezahlen. Schon bei der Anfrage für die Baufinanzierung sollten unvorhergesehene Ausgaben eingeplant werden, damit im Ernstfall eine ausreichende Finanzierungssumme zur Verfügung steht und keine teure Nachfinanzierung gemacht werden muss.
Die Hausbank ist nicht immer die Bank des Vertrauens
Wohin gehen mit dem Wunsch nach einer Baufinanzierung? Für die Meisten stellt sich diese Frage nicht. Sie vertrauen ihrer Hausbank. Doch auch das könnte ein Fehler sein, der später teuer wird. Das erstbeste Kreditangebot anzunehmen, ist ein schlechter Rat.
Trotz des derzeit sehr niedrigen Zinsniveaus ergeben sich erhebliche Unterschiede bei den Baufinanzierungen. Der Verzicht auf einen Kreditvergleich kann Mehrkosten von mehreren Tausend Euro nach sich ziehen. Für Sparfüchse ist das Einholen mehrere Kreditangebote deshalb Pflicht. Aber nicht nur der Gesamtdarlehensbetrag ist entscheidend. Erst der Blick auf alle an den Darlehensvertrag geknüpften Konditionen bringt die Entscheidung. Sind kostenlose Sondertilgungen möglich? Kann während der Laufzeit ein Tilgungssatzwechsel vollzogen werden?
Das Lesen des Kleingedruckten ist gerade bei der Baufinanzierung unentbehrlich. Haben Sie etwas nicht verstanden, dann fragen Sie nach! Erst wenn bis zur letzten Einzelheit alles geklärt wurde, dann sollten Sie den Darlehensvertrag unterschreiben. Halten Sie sich immer vor Augen, dass Sie viele Jahre lang an diesen Vertrag gebunden sind! Eine Unterschrift „zwischen Tür und Angel“ sollte es daher auf keinen Fall werden.
Klassische Darlehen häufig nicht die beste Wahl
Einem Großteil der Baufinanzierungen liegt ein Tilgungssatz von einem Prozent zugrunde. In der Folge ergibt sich eine Laufzeit von über 50 Jahren. Wer möchte aber über ein halbes Jahrhundert mit Schulden leben müssen? Angesichts der aktuellen Niedrigzinsen darf der Tilgungssatz ruhig höher angesetzt sein. Vor allem zu Beginn der Tilgung ist das empfehlenswert. So werden Sie deutlich schneller schuldenfrei. Ein weiterer Irrtum, dem Häuslebauer gerne unterliegen, ist eine Zinsbindung von zehn Jahren. Kreditgeber sprechen hierbei oft von einem optimalen Zinsbindungszeitraum. Dieser ist allerdings vom aktuell gültigen Zinsniveau abhängig.
Demzufolge ist es gerade jetzt sinnvoll, eine längere Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren in den Darlehensvertrag aufzunehmen. Es ist davon auszugehen, dass in der Zukunft die Zinsen wieder steigen werden. Mit einer längeren Zinsbindungsfrist sichern Sie sich längerfristig einen niedrigeren Zinssatz. Ein Nachteil entsteht daraus nicht: Egal, welchen Zeitraum Sie für die Zinsbindung vereinbart haben, nach zehn Jahren haben Sie das Recht zu kündigen.
Die Risikoabsicherung nicht vernachlässigen
Wer ein Haus gebaut hat und sich bester Gesundheit erfreut, denkt kaum daran, dass es auch einmal anders sein könnte. Außerdem verwendet er seine finanziellen Mittel lieber dafür, schneller seinen Schuldenberg abzubauen und seiner Familie ein behagliches Heim zu schaffen. Aber wie verhält sich die Sache, wenn der Hauptverdiener ausfällt? Natürlich ist es schwer, in glücklichen Zeiten über so etwas nachzudenken, doch es ist angesichts des hohen finanziellen Risikos für die restlichen Familienmitglieder unbedingt notwendig. Immerhin droht der Verlust des eigenen Zuhauses, sollten Sie plötzlich durch Krankheit oder Unfall arbeits- beziehungsweise berufsunfähig werden oder vielleicht sogar versterben. Die Absicherung der eigenen Arbeitskraft und der Hinterbliebenen ist vor allem bei einer Baufinanzierung unerlässlich. Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen bieten sich dafür an. Möglich ist auch die Kombination einer Altersvorsorge mit einer entsprechenden Risikoabsicherung.
Überschätzung der eigenen Arbeitskraft
Eine falsche Überlegung, die eigentlich nur indirekt die Baufinanzierung betrifft, sich aber schnell zu einem enormen Kostenfaktor auswachsen kann, ist die Überschätzung der eigenen Arbeitskraft. Natürlich lassen sich durch Eigenleistungen einige Tausend Euro sparen, viele Bauherren überschätzen aber deutlich ihr Leistungsvermögen. Das betrifft nicht nur das eigene Können, sondern auch den dafür notwendigen Zeitaufwand. Stellen Sie fest, dass die auszuführende Tätigkeit doch nicht so leicht ist oder Sie es zeitlich nicht hinbekommen, ist häufig eine teure Nachfinanzierung zum Bezahlen der beauftragten Handwerker notwendig.
Und wo wir gerade bei Handwerkern sind: Halten Sie jede getroffene Absprache schriftlich fest! Alle Vereinbarungen mit Banken, Firmen und anderen am Bau beteiligten Institutionen sollten Sie schwarz auf weiß in die Hand bekommen. Das gilt ebenfalls für sämtliche Neben- und Zusatzabreden. Nur dann ist gesichert, dass bei Verzögerungen und Baumängeln rechtliche Möglichkeiten erfolgreich ausgeschöpft werden können.