Um sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen zu können, müssen Kreditnehmer verschiedene Voraussetzungen erfüllen. Neben einem festen Einkommen gehören hierzu auch positive Schufa-Daten sowie eine werthaltige Immobilie, die als Sicherheit genutzt werden kann. Eigenkapital hingegen ist nicht mehr in jedem Fall eine Kreditvoraussetzung.
Das Einkommen als wichtigste Kreditvoraussetzung
Bevor die Banken eine Baufinanzierung vergeben, wird die Bonität, also die Kreditwürdigkeit der Antragsteller, überprüft. Die Bonitätsprüfung umfasst in erster Linie die Überprüfung des vorhandenen Einkommens, denn nur Kreditnehmer, die die zusätzliche Belastung aus dem neuen Darlehen auch langfristig tragen können, sind kreditwürdig. Das Einkommen wird etwa durch Lohn- und Gehaltsnachweise bei Arbeitnehmern oder Rentenbescheiden bei Rentnern nachgewiesen. Selbstständige und Freiberufler hingegen reichen eine betriebswirtschaftliche Auswertung ein, aus der sowohl der Umsatz wie auch der Unternehmensgewinn abgelesen werden kann. Ob das Einkommen ausreichend ist, neben den allgemeinen Lebenshaltungskosten auch die neue Kreditrate zu tragen, überprüfen die Banken mit Hilfe einer Haushaltsrechnung. Hier werden alle Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt und ein Haushaltsüberschuss ermittelt. Entspricht dieser mindestens der Rate des neuen Kredites, kann dieser vergeben werden. Dies gilt auch dann, wenn bereits Kredite vorhanden sind, die etwa aus der Schufa-Abfrage ersichtlich sind. Lediglich dann, wenn die Schufa-Abfrage negativ ist, etwa weil bereits einmal ein Kredit gekündigt werden musste, ist keine Kreditvergabe möglich. Ein negativer Schufa-Eintrag gilt bei den meisten Banken als Kredit-K.O.-Merkmal.
Die Überprüfung des Beleihungsobjektes
Bei einer Baufinanzierung wird die finanzierte Immobilie in der Regel als Sicherheit genutzt. Hierzu wird eine Grundschuld in Höhe des Darlehens ins Grundbuch eingetragen. Sollten die Kreditnehmer ihren Darlehensverpflichtungen aus dem Kreditvertrag trotz Mahnverfahren nicht nachkommen, hat die Bank das Recht, eine Zwangsversteigerung anzuordnen. Der im Rahmen der Versteigerung erzielte Erlös kann dann zur Rückführung des Kredites verwendet werden. Ob das Haus allerdings auch so viel Wert ist, wird bei einer Wertermittlung überprüft. Hierzu betrachten die Banken die Lage des Objektes, dessen Größe sowie die Ausstattung. Aber auch die Größe des Grundstücks spielt eine Rolle. Anhand der Grundstückspreise sowie der Pauschalen pro Quadratmeter Wohnfläche bzw. pro Kubikmeter umbauten Raumes werden dann der Grundstücks- sowie der Immobilienwert errechnet. Beide Größen zusammen ergeben den Verkehrswert. Aus Sicherheitsgründen nutzen die Banken jedoch nicht den Verkehrswert als Beleihungswert, sondern nehmen einen Sicherheitsabschlag vor. Je nach Region kann dieser zwischen 10-30 Prozent betragen. Der Beleihungswert ist demnach stets geringer als der Verkehrswert, was bei der Kreditbeantragung beachtet werden muss.
Diese Voraussetzungen müssen Kreditnehmer für den Abschluss einer Baufinanzierung erfüllen:
- Festes und nachhaltiges Einkommen
- Haushaltsüberschuss in Höhe der Kreditrate
- Positive Schufa-Auskunft
- Werthaltiges Beleihungsobjekt als Kreditsicherheit
Eigenkapital in der Baufinanzierung
Noch vor einigen Jahren mussten Kreditnehmer für den Abschluss einer Baufinanzierung Eigenkapital nachweisen. Der Grund hierfür ist in der Wertermittlung der Immobilie zu suchen. Da, wie oben beschrieben, ein Sicherheitsabschlag von üblicher Weise 20 Prozent vorgenommen wird und der Beleihungswert die maximale Kreditsumme zeigt, konnten nur bis zu 80 Prozent finanziert werden.
Ein Beispiel:
Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie: 200.000 Euro
Sicherheitsabschlag von 20 Prozent: 40.000 Euro
Maximale Finanzierungssumme: 160.000 Euro
Kreditnehmer konnten ihre Traumimmobilie somit nur dann finanzieren, wenn sie mindestens 40.000 Euro Eigenkapital aufbringen konnten. Für viele Menschen, vor allem für junge Familien, ist so der Traum von den eigenen vier Wänden oft geplatzt.
Mittlerweile jedoch sind die Banken von ihrer strengen Linie abgerückt und finanzieren einen Hausbau oder den Hauskauf auf Wunsch auch bis zu 100 Prozent. Mitunter ist es sogar möglich, auch die Nebenkosten zu finanzieren und einen Kreditbetrag von 120 Prozent des Verkehrswertes aufzunehmen. Bei einer solchen Finanzierung ist allerdings zu beachten, dass sie hohe Risiken birgt, denn durch die höheren Kreditsummen müssen auch höhere Monatsraten berücksichtigt werden. Bei einer geringen anfänglichen Tilgung sind zudem sehr lange Laufzeiten von bis zu 40 Jahren möglich. Vollfinanzierungen oder gar 120%-Finanzierungen werden daher nur an Menschen mit einwandfreier Bonität und gesichertem Einkommen vergeben.
Die Beantragung einer Baufinanzierung
Kreditnehmer, die die genannten Voraussetzungen erfüllen, können ihre Baufinanzierung direkt beantragen. Die Aufnahme der Kredite ist dabei nicht mehr nur bei den Hausbanken vor Ort, sondern mittlerweile auch bequem im Internet möglich. Zudem haben sich verschiedene Kreditvermittler auf Immobiliendarlehen spezialisiert und nutzen hierfür nicht nur klassische Annuitätendarlehen, sondern auch Bauspardarlehen sowie Darlehen der KfW Förderbank. Durch die Kombination verschiedener Darlehensmodelle kann die Finanzierung oft nicht nur flexibler, sondern auch deutlich günstiger abgeschlossen werden. Wer sich für eine der Finanzierungsvarianten entschieden hat, muss nun nur noch den Kreditvertrag sowie die für die Finanzierungsentscheidung notwendigen Unterlagen einreichen. Bereits nach ein bis zwei Wochen wird die Bank schließlich die Kreditentscheidung treffen und die Verträge ausfertigen.