Bevor ein neues Darlehen zur Baufinanzierung vergeben wird, prüfen die Banken anhand verschiedener Unterlagen, ob die Antragsteller auch tatsächlich kreditwürdig sind. Kreditinteressenten sollten sich möglichst schon vor dem Gespräch mit dem Bank- oder Finanzierungsberater darüber informieren, welche Unterlagen benötigt werden und diese zur Beratung mitbringen.
Nachweise zum Einkommen
Zu den wichtigsten Voraussetzungen für eine Baufinanzierung gehört ein festes und nachhaltiges Einkommen. Ob dieses auch tatsächlich vorhanden ist, prüfen die Banken bei Angestellten und Beamten anhand von Einkommens- oder Lohnnachweisen. Anhand dieser Nachweise ist nicht nur ersichtlich, wie hoch das vorhandene Nettoeinkommen ist, sondern die Banken können auch prüfen, wie lange der Antragsteller bereits bei seinem Arbeitgeber beschäftigt ist, ob das Arbeitsverhältnis befristet wurde und ob unter Umständen eine Lohnpfändung vorliegt. In der Regel müssen Antragsteller drei aufeinander folgende Lohnnachweise beibringen, damit die Bank die Regelmäßigkeit der Einkünfte prüfen kann. Sonderzahlungen wie etwa Urlaubs- und Weihnachtsgeld bleiben bei dieser Berechnung unberücksichtigt. Rentner, die einen Kredit beantragen, benötigen keine Einkommensnachweise mehr, bei ihnen genügt die Vorlage des Rentenbescheides. Bei Selbstständigen und Freiberuflern hingegen fordern die Banken die betriebswirtschaftlichen Auswertungen des Unternehmens bzw. eine Bilanz. Unter Umständen kann auch der letzte Einkommensbescheid eingefordert werden, der ebenfalls alle erzielten Einkünfte auflistet. Sollten Mieteinnahmen erzielen, müssen entsprechende Mietverträge eingereicht werden.
Diese Unterlagen zum Einkommen sind wichtig:
- 3 aufeinander folgende Lohn- oder Gehaltsbescheinigungen bei Arbeitnehmern und Beamten
- Rentenbescheide bei Rentnern
- Betriebswirtschaftliche Auswertungen oder Bilanzen bei Selbstständigen oder Freiberuflern
- Unter Umständen Vorlage des Einkommenssteuerbescheides
- Nachweis eventueller Mieteinnahmen
Eigenkapitalnachweise sowie Angaben zu weiteren Krediten
Neben den Unterlagen zum Einkommen fordern die Banken beim geplanten Einsatz von Eigenkapital auch hier einen Nachweis. Schließlich kann das Vorhaben nur dann den Angaben entsprechend umgesetzt werden, wenn das Eigenkapital auch tatsächlich eingesetzt wird. Um das vorhandene Eigenkapital nachzuweisen, können Sparkontoauszüge, Depotauszüge oder Kontoauszüge eingereicht werden. Ebenso wichtig wie das vorhandene Vermögen sind auch vorhandene Verbindlichkeiten, also bereits bestehende Kredite. Wurden bereits Darlehen beansprucht, prüft die Bank zum einen deren Höhe und zum anderen die noch offene Restlaufzeit. Mitunter kann es sogar sinnvoll sein, eine Umschuldung vorhandener Verpflichtungen vorzunehmen, um die Darlehensbelastung insgesamt zu reduzieren. Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn die zur Verfügung gestellten Sicherheiten auch diesen Darlehensanteil absichern würden. Zur Überprüfung vorhandener Kredite werden zum einen die Daten der Schufa abgerufen. Die entsprechende Schufa-Klausel, die die Banken zur Abfrage der Daten berechtigt, müssen Kreditnehmer in der Regel mit dem Kreditantrag unterschreiben. Zum anderen können aber auch Darlehensauszüge oder Darlehensverträge vorgelegt werden, um die Höhe der Verbindlichkeiten nachzuweisen.
Diese Unterlagen werden zur Vermögens- und Kreditaufstellung benötigt:
- Konto-, Spar- oder Depotauszüge für vorhandenes Vermögen
- Nachweis eventuell bestehender Lebens- oder Rentenversicherungen
- Kreditverträge oder Kontoauszüge von Kreditkonten
- Unterschriebene Schufa-Klausel zur Abfrage der Schufa-Daten
Unterlagen zur Objektbewertung
Ein wichtiger Punkt im Rahmen der Baufinanzierung ist die Überprüfung des als Sicherheit dienenden Objektes. Dieses sollte mindestens den Wert der aufgenommenen Kreditsumme aufweisen, denn sollten Kreditnehmer nicht mehr in der Lage sein, ihren Verpflichtungen nachzukommen, müssen das Haus versteigert werden. Mit dem Erlös könnte die Bank dann die noch offene Kreditsumme vollständig tilgen. Eine vollständige Tilgung ist aber natürlich nur bei entsprechend werthaltigen Immobilien möglich. Aus diesem Grund wird eine Wertermittlung vorgenommen, die den aktuellen Verkehrswert der Immobilie zeigt. Um eine solche Wertermittlung durchzuführen, benötigen die Banken zum einen den aktuellen Grundbuchauszug. Dieser sollte nicht älter als sechs Monate sein. Er zeigt, ob bereits Belastungen auf dem Grundstück vorliegen und ob ggf. bereits Grundschulden eingetragen sind. Außerdem benötigen die Banken eine Flurkarte zur Bewertung der Lage, Grundrisszeichnungen, um die Größe des Objektes ermitteln zu können und nach Möglichkeit Bilder vom Haus. Bei Neubauten genügt in der Regel die Einreichung des Bauantrages, denn hierin sind alle relevanten Daten enthalten. Anhand der genannten Fakten prüfen die Banken dann zum einen den Wert des Grundstücks und zum anderen den Wert des Hauses selbst. Um sicherzugehen, dass die Immobilie bei einer möglichen Versteigerung auch tatsächlich den Restwert des Darlehens erzielt, wird nun noch ein Sicherheitsabschlag von 10-30 Prozent vorgenommen. Der jetzt ermittelte Beleihungswert ist die Maximalsumme für die Darlehensvergabe.
Diese Unterlagen benötigt die Bank zur Objektbewertung:
- Flurkarte
- Aktueller Grundbuchauszug – nicht älter als sechs Monate
- Grundrisszeichnungen
- Fotos von verschiedenen Seiten
- Bei Neubauten: Bauantrag und Berechnungen des Architekten