Wer sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen möchte, sollte im ersten Schritt prüfen, wie teuer das eigene Haus eigentlich sein darf. Die maximale Kaufsumme ergibt sich dabei aus dem Eigenkapital sowie dem möglichen Darlehen, das von der Bank vergeben werden kann.
Die Ermittlung der monatlichen Belastbarkeit
Um zu errechnen, wie hoch die maximale Kreditsumme ausfallen kann, sollte in einem ersten Schritt die mögliche Belastbarkeit ermittelt werden. Diese Belastbarkeit errechnet sich aus dem zur Verfügung stehenden Einkommen abzüglich der monatlich festen Verbindlichkeiten. Um den Haushaltsüberschuss zu ermitteln, erstellen die Banken in der Regel eine Haushaltsrechnung. Diese kann jeder Kreditnehmer auch vorab zu Hause erstellen. Die hierfür notwendigen Rechner stehen mittlerweile online und völlig kostenfrei zur Verfügung. Zuerst wird für die Haushaltsrechnung das vorhandene Einkommen addiert. Wichtig ist hierbei, dass ausschließlich Einkommen berücksichtigt wird, welches Dauerhaft über die Laufzeit des Kredites erzielt werden kann. Lohn und Gehalt kann daher nur dann berücksichtigt werden, wenn der Arbeitsvertrag nicht befristet ist. Gleiches gilt für Renten, die ebenfalls unbefristete ausgezahlt werden sollten. Arbeitslosengeld, Harzt IV oder auch Elterngeld kann ebenfalls nicht als Einkommen anerkannt werden, da alle diese Leistungen befristet sind. Bei Kindergeld ist das Alter der Kinder ausschlaggebend. Bei Kindern im Alter von 17 oder 18 Jahren kann das Kindergeld in der Regel nicht mehr als Einkommen angesetzt werden, da dieses wohl in kurzer Zeit wegfallen wird. Bei Kleinkindern hingegen akzeptieren die Banken das Kindergeld, welches somit zur Erhöhung des Einkommens genutzt werden kann. Steht nun die Summe des Einkommens fest, können hiervon alle Belastungen abgezogen werden. Der ermittelte Überschuss entspricht der maximalen Kreditrate, anhand derer die maximale Kreditsumme errechnet werden kann.
Die maximale Kreditsumme ermitteln
Wurde der Haushaltsüberschuss von der Bank errechnet, kann dieser direkt genutzt werden, um auch die maximale Kreditsumme zu ermitteln. Hierzu wird die monatliche Rate mal zwölf sowie mal 100 gerechnet. Diese Summe teilt man nun durch den Zinssatz sowie die Tilgung, jeweils in Prozent. Bei einem monatlichen Überschuss von 800 Euro, einem Finanzierungszins von 3 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent ergibt sich folgende Rechnung:
(800 x 12 x 100) / (3 + 1) = 240.000 Euro
In diesem Beispiel kann die maximale Kreditsumme also 240.000 Euro betragen. Kreditnehmer, die außerdem Eigenkapital etwa in Höhe von 60.000 Euro einbringen können, können ihr Traumhaus im Wert von 300.000 Euro erwerben. Allerdings ergeben sich diese hohen Kreditsummen vor allem aufgrund des derzeitigen niedrigen Zinsniveaus. Steigen die Zinsen wieder auf 5 Prozent, ergibt sich folgende Rechnung:
(800 x 12 x 100) / (5 + 1) = 160.000 Euro
In beiden Fällen ist zu beachten, dass es sich um die maximale Kreditsumme handelt, die nicht unbedingt ausgeschöpft werden sollte. Besser ist es, sich einen kleinen finanziellen Puffer zu bewahren, um bei unvorhergesehenen Ausgaben reagieren zu können. Außerdem sollten Kreditnehmer die Kosten für den Bau oder den Hauskauf ganz genau planen. Dabei sollten eventuell anfallende Nebenkosten nicht unberücksichtigt bleiben, denn diese können bis zu zehn Prozent der gesamten Finanzierungssumme ausmachen.
Mögliche Nebenkosten beim Hausbau sowie beim Hauskauf
- Maklerprovision
- Notargebühren
- Gebühren für die Eintragung der Grundschuld
- Kosten für eine notwendige Grundstücksvermessung
- Grunderwerbssteuern
- Erschließungskosten
- Kosten für den Bauantrag, die Bauanzeige sowie die Baugenehmigung
Tilgung nicht zu gering ansetzen
Ebenfalls muss beachtet werden, dass die Tilgung im genannten Beispiel mit nur einem Prozent sehr gering angesetzt wurde. Zwar bieten die Banken durchaus die Möglichkeit, die Tilgung individuell zwischen einem und fünf Prozent zu vereinbaren, bei besonders niedrigen Tilgungssätzen müssen allerdings Laufzeiten von 35-40 Jahren kalkuliert werden. Außerdem sollten Kreditnehmer beachten, dass bei derartig niedrigen Tilgungssätzen hohe Restschulden zum Ende der Zinsbindungsfrist anfallen können. Sollte das Zinsniveau bis zu diesem Termin deutlich steigen, könnte dies ein großes Loch in die Haushaltskasse reißen, denn die Kreditbelastung würde sich in einem solchen Fall deutlich erhöhen. Kreditnehmer, die aktuell etwa aufgrund geringerer Arbeitszeiten wegen der Kindererziehung nur einen geringen Tilgungsbetrag aufbringen können, sollten mit der Bank eine Tilgungsänderungsoption vereinbaren. Wenn beide Partner wieder vollständig in den Job eingestiegen sind, kann die Tilgung und damit die monatliche Rate erhöht werden. Der Kredit wird dann schneller getilgt und auch die Zinskosten sinken. Alternativ bieten viele Banken auch die Möglichkeit von Sondertilgungen. Diese Einmalsummen können pro Jahr bis zu zehn Prozent der Nettodarlehenssumme gezahlt werden, um den Kreditbetrag zu verringern. Auch so reduziert sich die Restschuld und Kreditnehmer sparen Zinsen.