Bei Zwangsversteigerungen echte Schnäppchen finden

Wird ein Objekt im Rahmen einer Zwangsversteigerung verwertet, können sich für Bieter echte Schnäppchen ergeben. In vielen Fällen können Immobilien sogar unter dem eigentlichen Verkehrswert erworben werden. Dennoch sollte nicht blind geboten werden, denn es lauern Unwägbarkeiten, die teuer werden können. Wichtig ist es vielmehr, sich umfassend vorzubereiten, um die vorhandenen Chancen zu nutzen.

Die Zwangsversteigerung zur Objektverwertung

Bei der Aufnahme von Immobiliendarlehen wird zur Absicherung des Kredites vielfach eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Sie sichert der Bank das Recht zur Verwertung, sollte der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können. In einem solchen Fall wird die Bank zuerst das Mahnverfahren einleiten. Nach der ersten Mahnung folgen dann die zweiten und schließlich die dritte Mahnung, die auch die Androhung der Zwangsversteigerung beinhaltet. Kann mit dem Kreditnehmer keine Einigung erzielt werden, wird beim zuständigen Amtsgericht die Zwangsversteigerung angeordnet. Dort wird das Objekt dann in einem öffentlichen Verfahren versteigert. Während der ersten Versteigerung muss ein Mindestwert von 70 Prozent des Verkehrswertes erreicht werden, im zweiten Termin liegt der Mindestpreis bei 50 Prozent. So soll vermieden werden, dass Immobilien nicht verschleudert werden. Erst ab dem dritten Termin gilt keine der genannten Grenzen und das Objekt wird an den Meistbietenden verkauft.

So können Immobilien ersteigert werden

Stehen Zwangsversteigerungen an, werden diese vom Amtsgericht vorab veröffentlicht. Interessenten können sich so umfassend informieren und schließlich den Termin vor Ort wahrnehmen. Soll ein Gebot abgegeben werden, wird zuerst der Ausweis überprüft. Außerdem ist eine Sicherheitsleistung notwendig, die zehn Prozent des Verkehrswertes beträgt. Wurde der Verkehrswert also auf 100.000 Euro festlegt, müssen Bieter eine Sicherheitsleistung von 10.000 Euro beim Amtsgericht hinterlegen. Diese Hinterlegung ist entweder in bar oder aber mit Hilfe eines Zentralbankschecks möglich. Dieser kann bei der eigenen Hausbank beantragt werden. Gebote können nun innerhalb der 30-minütigen Mindestbietzeit abgegeben werden. Gehen zahlreiche Gebote ein, können die Rechtspfleger die Bietzeit auch verlängern. Wird kein Gebot mehr abgegeben, wird die Bieterzeit beendet, sodass der Meistbietende festgestellt werden kann. Dieser erhält dann den Zuschlag.

Schnäppchen sind möglich

Aufgrund der Mindestgebote, die bereits beim ersten Termin deutlich unter dem eigentlichen Verkehrswert liegen, ist es im Rahmen einer Zwangsversteigerung durchaus möglich, echte Schnäppchen zu erzielen. Vor allem dann, wenn ein Objekt für Investoren eher uninteressant ist und während bereits erfolgter Termine nicht versteigert werden konnte, ist ein Kauf zu besonders günstigen Preisen möglich. Bevor ein solcher Kauf erfolgt, sollten sich Bieter allerdings über folgende Sachverhalte informieren:

– Einsicht in die Objektbeschreibung (liegt im Amtsgericht aus)
– Studium des Wertgutachtens
– Betrachten von Fotos und Grundrissen
– Einsicht ins Grundbuch

Vor der Abgabe eines Gebotes ist es besonders wichtig, die im Amtsgericht ausliegende Objektbeschreibung inklusive des Wertgutachtens und der Fotos genauer zu berücksichtigen. Sie gibt einen ersten Aufschluss darüber, in welchem Zustand das Haus ist und welche Renovierungen und Modernisierungen notwendig sind. Anhand dieser Informationen ist es auch möglich, eventuelle Zusatzkosten zu bestimmen, die für einen eigenen Einzug noch aufgewendet werden müssen.

Besichtigung von innen in der Regel nicht möglich

Wird eine Immobilie zwangsversteigert, geschieht dies in den meisten Fällen nicht auf Wunsch der Eigentümer. Vielmehr fordert die Bank den Zwangsverkauf, um noch vorhandene finanzielle Verpflichtungen bedienen zu können. Nicht selten wohnen die Eigentümer auch noch im Objekt, was eine Besichtigung nur schwer möglich macht. Wer den Objektstandort kennt, kann natürlich hinfahren und die Immobilie zumindest von außen betrachten. Eine Besichtigung von innen jedoch ist nur mit Zustimmung der Eigentümer möglich. Zwar sollten auch diese bestrebt sein, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen, um vorhandene Schulden abzubauen, sind sie jedoch dagegen, kann nichts erzwungen werden. Eventuelle Baumängel im Inneren des Hauses bleiben so eventuell unerkannt. Um dennoch an die gewünschten Informationen zu kommen, kann es ratsam sein, mit Nachbarn ins Gespräch zu kommen, die das Objekt vielleicht bereits besucht haben.

Sachverständige sollten einbezogen werden

Wer Zugang zum Objekt erhält, sollte idealer Weise nicht allein zum Termin gehen, sondern sich an einen Sachverständigen wenden. Dieser kann eventuelle Mängel sofort erkennen und weiß in der Regel, mit welchen Schäden an Immobilien aus den verschiedensten Epochen zu rechnen ist. Anhand des Alters, der Lage und des Baustils kann so ein eventueller Sanierungsbedarf ermittelt werden. Eine solche Ermittlung ist für Sachverständige oft auch möglich, wenn das Innere des Hauses nicht betreten werden darf. Allerdings muss beachtet werden, dass es sich dann lediglich um Schätzungen handelt, die bei Betreten des Objektes sowohl nach oben wie auch nach unten korrigiert werden könnten. Wichtig sind solche Zusatzkosten vor allem dann, wenn nicht nur der Kauf, sondern auch die Renovierung von einer Bank finanziert werden soll. Vor der Aufnahme eines Kredites ist es nämlich wichtig, einen Finanzierungsplan zu erstellen, der folgende Punkte beinhaltet:

– Kosten für den Kauf des Objektes
– Nebenkosten für Notar, Grundbuchamt, Amtsgericht
– Renovierungs- und Sanierungskosten
– Kosten für die Herstellung der Außenanlagen

Die Banken lassen sich die genannten Positionen in der Regel mit einem Kostenvoranschlag belegen. Nur so können sie bewerten, ob die Gelder auch tatsächlich zweckgebunden investiert werden und den Wert der Immobilie erhöhen. Schließlich dient das Haus auch bei dieser Finanzierung erneut als Sicherheit.

Ein Blick ins Grundbuch spricht Bände

Neben der Bewertung des Objektes selbst ist es aus Expertensicht auch wichtig, vor dem Bieten einen Blick ins Grundbuch zu werfen. Anhand der Daten im Grundbuch lässt sich folgendes erkennen:

– Eigentümer des Objektes
– Größe und Nutzungsart des Grundstücks
– Vorrangige Rechte (Wegerecht, Wohnrecht)
– Höhe der eingetragenen Grundschulden

Während sowohl Eigentümer, Größe und Höhe der Grundschulden in der Regel bekannt sind, bleiben eventuell vorhandenen vorrangige Rechte ohne genaues Hinsehen oft unerkannt. Dabei können sie den Wert eines Hauses enorm reduzieren. Wenn beispielsweise ein Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen ist, darf diese Person bis zu ihrem Lebensende hier wohnen bleiben. Der künftige Eigentümer kann dagegen nichts unternehmen. Dies gilt auch für eventuelle Wege- und Leitungsrechte. So kann es sein, dass andere Personen nicht nur Leitungen durchs Grundstück legen dürfen, sondern dieses sogar mit ihrem Auto befahren dürfen. Daher ist es wichtig, eventuelle Vorlasten und Rechte zu kennen, um dieses beim Gebot berücksichtigen zu können.

Fazit

Wer alle genannten Eventualitäten beachtet und die Immobilie vorab genau prüft, kann also durchaus ein Schnäppchen bei einer Versteigerung finden und sich den Traum vom Eigenheim mit geringen Kosten erfüllen.

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