Beim Kauf eines Hauses müssen je nach Alter des Objektes vor dem Einzug sowohl Modernisierungen wie auch Renovierungen vorgenommen werden. Je nach Umfang werden hierfür Kosten von einigen tausend Euro fällig. Um die Vorhaben kurzfristig durchführen und schon bald in das neue Haus einziehen zu können, sollten Hauskäufer diese Ausgaben vorab detailliert kalkulieren. So kann der Kredit entsprechend höher aufgenommen und teure Nachfinanzierungen vermieden werden.
1. Modernisierungen und Renovierungen beim Hauskauf
2. Kosten individuell planen und kalkulieren
3. Kredit in Höhe der Gesamtkosten aufnehmen
4. Teure Nachfinanzierungen vermeiden
Modernisierungen und Renovierungen beim Hauskauf
Wenn ein gebrauchtes Haus erworben wird, sind vor dem Einzug in der Regel verschiedene Arbeiten nötig. Ist das Haus in einem sehr guten Zustand, müssen eventuell nur einige Renovierungsarbeiten wie etwa das Tapezieren oder der Einbau neuer Bodenbeläge vorgenommen werden. Bei älteren Objekten jedoch fallen vielfach weitergehende Modernisierungsarbeiten an, zu denen etwa der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder auch der Einbau neuer Fenster gehören können. Soll die Wohnfläche erweitert werden, entscheiden sich einige Hausbesitzer zusätzlich dafür, den Dachboden oder aber das Kellergeschoss auszubauen. Auch der Anbau eines neuen Wintergartens, der Durchbruch von Wänden oder die Neugestaltung von Räumen sind möglich. Nach dem Kauf stehen den neuen Besitzern schließlich alle Möglichkeiten offen, sodass das Haus ganz nach dem individuellen Geschmack gestaltet werden kann.
Kosten individuell planen und kalkulieren
Da bei einer Modernisierung ebenso wie bei einer Renovierung hohe Kosten anfallen können, sollten Hauskäufer dieser individuell planen und kalkulieren. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn bei älteren Häusern zahlreiche Maßnahmen vorgenommen werden müssen. Auch dann, wenn das Haus bereits einige Zeit leer gestanden hatte, sollte genau geprüft werden, welche Arbeiten bis zum Einzug notwendig sind. Um das Haus und dessen Wert beurteilen zu können, sollten bautechnische Laien möglichst einen Handwerker oder aber einen Bausachverständigen zu Rate ziehen. Diese können nicht nur die Bausubstanz bewerten, sondern auch erkennen, welche Arbeiten unbedingt durchgeführt werden müssen, um den Wert des Objektes zu erhalten oder gar zu erhöhen. Steht fest, welche Arbeiten notwendig sind, kann auch kalkuliert werden, welche Kosten hierfür anfallen. So ist es möglich, die Gesamtkosten für den Hauskauf zu ermitteln und in Relation zu einem eventuellen Neubau zu setzen. Sollten sehr umfangreiche Modernisierungen notwendig werden, kann es sogar möglich sein, den Kaufpreis zu verhandeln, um Geld zu sparen. Ein detailliertes Gutachteninklusive der Kosten für die Modernisierungen ist hierfür allerdings Voraussetzung.
Kredit in Höhe der Gesamtkosten aufnehmen
Mit den nun ermittelten Modernisierungskosten können schließlich die Gesamtkosten für den Hauskauf ermittelt werden. Diese Gesamtkosten berechnen sich auf folgender Basis:
– Kaufpreis für das Objekt
– Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5-6,5 Prozent (je nach Bundesland)
– Notar- und Gerichtskosten, meist in Höhe von 2 Prozent
– Modernisierungskosten
– Kosten für die Außenanlagen
– Renovierungskosten
Stehen die Summen fest, kann nun ermittelt werden, wie viel Kapital insgesamt notwendig wird. Von diesem Betrag können nun eventuell vorhandenes Eigenkapital sowie Eigenleistungen abgezogen werden. Eigenkapital etwa kann in Form von Sparguthaben eingebracht werden und reduziert sofort die benötigte Kreditsumme. Als Eigenleistungen hingegen gelten alle Arbeiten, die Bauherren und Hauskäufer selbst durchführen. Da hierdurch die Handwerkerkosten gespart werden können, sich der Wert des Hauses aber dennoch erhöht, erkennen die Banken entsprechende Arbeiten an. Ein Nachweis ist jedoch erforderlich. Wurden von den Gesamtkosten Eigenkapital und Eigenleistungen abgezogen, errechnet sich die notwendige Finanzierungssumme. In dieser Höhe sollte nun der Kredit aufgenommen werden, um alle Arbeiten zügig abschließen zu können und beim Einzug in die eigenen vier Wände keine Zeitverzögerung aufkommen zu lassen. Gleichzeitig ist es möglich, für die Baufinanzierung entsprechende Förderdarlehen zu nutzen, die etwa von der KfW Bankengruppe angeboten werden. Für den Kauf eines Hauses, aber auch für die energetische Sanierung stehen zinsgünstige Darlehen zur Verfügung, die als Teil der Gesamtfinanzierung genutzt und entsprechend den Vorhaben integriert werden können.
Teure Nachfinanzierungen vermeiden
Die Berechnung der notwendigen Gesamtkosten ist also wichtig, um die notwendige Finanzierungssumme ermitteln zu können. Auch die Banken drängen in der Regel darauf, alle Kosten aufzulisten, um spätere böse Überraschungen zu vermeiden. In vielen Fällen wird nämlich darauf verzichtet, alle Modernisierungsarbeiten anzugeben oder diese von einem Spezialisten überprüfen zu lassen. Meist zeigt sich dann nach dem Beginn der Arbeiten, dass diese doch deutlich umfangreicher werden als angenommen. Fehlt in solchen Fällen dann das Geld, können die Arbeiten entweder aufgeschoben oder über eine teure Nachfinanzierung bezahlt werden. Als Nachfinanzierung werden Kredite bezeichnet, die nach Abschluss der eigentlichen Baufinanzierung notwendig werden. Die Banken jedoch haben bereits vorab Kreditsummen und Bonitäten ermittelt und müssen nun erneut alle Prüfungen vornehmen. Problematisch wird eine Nachfinanzierung vor allem dann, wenn die bisherigen Kredite bereits in Höhe des Objektwertes aufgenommen wurden. Jeder weitere Kredit-Euro wird dann nämlich unbesichert vergeben, was für die Banken hohe Risiken bedeutet. Kann das Darlehen nicht mehr zurückgezahlt werden, besteht für die Institute meist keine Möglichkeit mehr, die noch offenen Beträge einzutreiben. Diese hohen Risiken werden an die Kunden in Form hoher Darlehenszinsenweitergegeben. Nachfinanzierungen werden so oft deutlich teurer. Mit einer umfassenden Planung zu Beginn ist es möglich, diese Risiken und Kosten zu vermeiden.