Der richtige Partner für meine Baufinanzierung – drum prüfe, wer sich ewig bindet!
Eine Baufinanzierung ist eine finanzielle Verpflichtung, die sich über mehrere Jahrzehnte hinweg erstreckt. Mit dem kreditgebenden Institut wird also eine Verbindung eingegangen, die manchmal länger hält als eine Ehe und dem Darlehensnehmer einen Partner über einen nicht unerheblichen Zeitraum an die Seite stellt.
Da sollte es selbstverständlich sein, dass die Auswahl des Baufinanzierers mit großer Sorgfalt geschieht. Doch in der Praxis sieht das anders aus. Viele Bauherren oder Hauskäufer verschenken bares Geld. Hier ist nicht die Rede von einigen wenigen Euros, sondern von mehreren Tausend. Aber warum ist das so und wie finde ich eigentlich das richtige Kreditinstitut für meine Baufinanzierung?
Die Hausbank – erste Wahl bei der Baufinanzierung?
Üblicherweise führt der erste Weg zur Hausbank. Zumeist schenkt man ihr bereits seit langer Zeit das Vertrauen. Da liegt es nahe, dass man sich ebenfalls für die Baufinanzierung an sie wendet. Das ist ein guter Gedanke, allerdings sollte er zu Ende gedacht werden. Bei den Baufinanzierungen bestehen erhebliche Unterschiede. Jene beziehen sich nicht nur auf die Finanzierungsarten, sondern ebenfalls und vor allem hauptsächlich auf die Konditionen.
Auf der Suche nach einem geeigneten Darlehensgeber ist deshalb das Einholen mehrerer Finanzierungsangebote empfehlenswert. Darunter darf natürlich ein Angebot der Hausbank sein, doch sollten Sie auch über den Tellerrand hinausblicken und andere Anbieter ins Boot holen. Filialbanken können ebenso darunter sein wie Direktanbieter, die ausschließlich über das Internet ihre Leistungen bereitstellen. Schöpfen Sie die Angebotspalette aus! Umso aussagekräftiger wird der Finanzierungsvergleich ausfallen.
Finanzierungsangebote richtig vergleichen
Liegen verschiedene Angebote vor, geht es nun daran, diese richtig zu vergleichen. Vielfach wird hier das Augenmerk nur auf einen Punkt gerichtet. Die Einen schauen lediglich auf die monatlich zu leistende Rate, die Anderen auf den Zinssatz, die Nächsten auf die Laufzeit. Eine Baufinanzierung ist allerdings immer als Gesamtpaket zu betrachten. Zunächst einmal wird unterschieden, für was die Finanzierung benötigt wird. Ob es sich um einen Neubau, einen Kauf oder die Modernisierung einer bereits vorhandenen Immobilie handelt, hat Einfluss auf die Finanzierungsart. Zur Auswahl stehen zum Beispiel Annuitätendarlehen, KfW-Kredite, Forward-Darlehen oder der klassische Bausparvertrag. Jede Variante hat ihre Eigenheiten und ist daher nicht für jede Art von Baufinanzierung geeignet.
Jede Baufinanzierung ist individuell
Grundsätzlich gilt, dass eine Baufinanzierung eine individuelle Angelegenheit ist, die exakt auf den jeweiligen Darlehensnehmer zugeschnitten werden sollte. Dabei spielen das angestrebte Ziel und die finanziellen Möglichkeiten eine wesentliche Rolle. Dies sollte bereits beim Einholen von Darlehensangeboten berücksichtigt werden. Gewisse Kriterien sollten bei der Angebotserstellung abgefragt werden, um eine geeignete Basis für einen Vergleich zu schaffen. Zu allgemein gehaltene Angebote haben wenig Aussagekraft, zumal sich bei der Beantragung des Darlehens durch die dabei gemachten konkreten Angaben ein völlig anderes Bild ergeben wird. Und das ergibt gleich den nächsten Punkt: Steht die Unterzeichnung des Darlehensvertrags an, sollten Sie noch einmal genauestens prüfen, ob der Vertrag dem Angebot entspricht. Auch hier kann es zu Abweichungen mit unschönen Folgen kommen.
Den Nettodarlehensbetrag ermitteln
Der Kaufpreis selbst macht nur einen Teil der Baufinanzierung aus. Er kann dem Nettodarlehensbetrag entsprechen, zugleich kann sich dieser allerdings auch aus verschiedenen Positionen zusammensetzen. So können beispielsweise noch der Kaufpreis für das Grundstück sowie Grundbuch- und Notarkosten hinzukommen. Der Nettodarlehensbetrag ist dementsprechend der Betrag, den Sie insgesamt finanzieren möchten oder müssen. Er bildet die Grundlage für alle weitergehenden Berechnungen, sei es für die Zinsen oder sei es für andere Kosten, die an die Hausfinanzierung geknüpft sind.
Die Zinsberechnung richtig verstehen
Bei der Berechnung einer Baufinanzierung werden zwei Zinssätze zugrundegelegt. Es gibt den effektiven Jahreszins, auch kurz Effektivzins genannt, und den Sollzins. Mit dem Sollzins werden die jährlich anfallenden Bearbeitungsgebühren berechnet. Der Effektivzins gibt die jährlich anfallenden Gesamtkosten an. Er berücksichtigt Bearbeitungsgebühren, Zinszahlungen, Laufzeit und Verrechnungstermine. Nicht enthalten sind Kontoführungsgebühren, Schätzkosten und Aufschläge für Teilvalutierungen. Beim Vergleich von Finanzierungsangeboten sollten Sie darauf achten, ob die oben aufgeführten Kosten anfallen und wenn ja, ob sie nach der gleichen Vorgehensweise berechnet wurden.
Die Sollzinsbindung – ein wichtiger Baustein der Baufinanzierung
Im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung fällt häufig der Begriff Sollzinsbindung. Dahinter verbirgt sich der Zeitraum der Zinsfestschreibung. Der Darlehensnehmer bekommt damit über eine bestimmte Anzahl von Jahren einen garantierten Zinssatz gewährt, der unabhängig von den Entwicklungen am Finanzmarkt ist. Die Zinsbindungsfrist schwankt zwischen 5 und 20 Jahren. Am häufigsten werden 10 Jahre gewählt. Die Dauer der gewählten Zinsbindung schlägt sich auf die Kosten des Darlehensvertrags nieder. Entscheidend für die Zinsbindung sind die erreichbare Sicherheit und der Preis. Eine kurze Zinsbindung kostet weniger, bietet aber nur eine geringe Sicherheit. Eine längere Zinsbindung kostet mehr und ist mit einer höheren Sicherheit verbunden. Fällt das Zinsniveau allerdings unter den mit der Zinsbindung festgeschriebenen Zinssatz, ist das für den Darlehensnehmer nachteilig. Dann könnte eine Umschuldung in Betracht kommen, wobei wiederum eine Vorfälligkeitsentschädigung von dem darlehensgebenden Institut verlangt werden kann.
Ist ein variabel verzinstes Darlehen günstiger?
Es gibt auch Baufinanzierungen ohne Sollzinsbindung. Der Fachmann spricht in dem Falle von einem variabel verzinsten Darlehen. Hier wird der Zinssatz an die aktuellen Marktentwicklungen angepasst. Derartige Darlehen sind in Hochzinsphasen und dem Ausblick auf eine bald folgende Niedrigzinsphase eine durchaus brauchbare Alternative zu Darlehen mit Zinsbindung. Sie sollten allerdings wissen, dass fallende Zinsen oft nur zum Teil und mit erheblicher Zeitverzögerung an die Darlehensnehmer weitergegeben werden. Des Weiteren wird ein solches Darlehen auch bei steigendem Zinssatz angepasst. Variabel verzinste Darlehen sind daher oft die teurere Variante der Baufinanzierung. Demgegenüber steht die Möglichkeit zur jederzeitigen Kündigung. Auch Sondertilgungen sind durchführbar. Ist in absehbarer Zeit mit einer Erbschaft, einer Schenkung oder einer Versicherungsauszahlung zu rechnen, kann sich das variabel verzinste Darlehen daher schon wieder lohnen. Bei einer Umschuldung könnte gleichfalls die Frage nach einem variabel verzinsten Darlehen oder einer Baufinanzierung mit Zinsbindung im Raum stehen.
Zinsbindung von mehr als 10 Jahren eröffnet Sonderkündigungsrecht
Wurde die Zinsbindung über mehr als 10 Jahre festgelegt, hat der Darlehensnehmer nach Ablauf von 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Er kann mit einer Frist von 6 Monaten seinen Darlehensvertrag kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Wird ein Darlehen mit längerer Zinsbindung bereits nach zehn Jahren zurückgeführt, muss dennoch der Zins für die vereinbarte Zinsbindung gezahlt werden.
Sie sollten daher genau überlegen, wie lange bei einem Darlehen mit Sollzinsbindung der Zins festgeschrieben werden soll. Allgemein empfiehlt sich außerdem der Blick auf vereinbarte Konditionen wie Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel. Hier haben Sie verschiedene Möglichkeiten, die Baufinanzierung noch besser auf Ihren persönlichen Bedarf abzustimmen.