Bevor eine Immobilie zu Investitionszwecken erworben wird, muss geprüft werden, ob diese auch rentabel ist. Möglich ist dies über die Berechnung des Jahresreinertrages, der auf Basis der Nettokaltmiete ermittelt wird. Die Nettokaltmiete ist der Betrag, den ein Vermieter von seinen Mietern erhält. Hierin enthalten sind nicht nur die reinen Mietzahlungen, sondern auch die Mietnebenkosten. Zu ihnen können die Kosten für den Hausverwalter, die Versicherung sowie sonstige Bewirtschaftungskosten gehören. Mitunter berücksichtigt man bei der Berechnung der Nettokaltmiete auch Rücklagen für eventuelle Mietausfälle sowie Instandhaltungskosten. Nach Abzug dieser Posten kann dann ermittelt werden, wie viel der gezahlten Miete tatsächlich beim Vermieter ankommt und von diesem genutzt werden kann. Damit können Eigentümer mit Hilfe der Nettokaltmiete, die oft auch als Jahresrohertrag bezeichnet wird, die Wirtschaftlichkeit ihrer Immobilie berechnen.
Das Ertragswertverfahren für die Immobilienfinanzierung
Im Rahmen der Immobilienfinanzierung wird bei Mehrfamilienhäusern in der Regel ebenfalls geprüft, wie wirtschaftlich ein Objekt tatsächlich arbeitet. Die Nettokaltmiete ist auch hier wichtiger Bestandteil des Ertragswertverfahrens. Grundsätzlich kann im Ertragswertverfahren zwischen den Erträgen der Immobilie und den Erträgen des Grund und Bodens unterschieden werden. In der Praxis überwiegt jedoch das vereinfachte Ertragswertverfahren, bei dem der Grund und Boden nicht berücksichtigt wird. Die Banken bewerten damit einzig den Kapitalfluss aus der Immobilie, also den Jahresrohertrag. Fällt dieser im Vergleich zum Kaufpreis zu gering aus, werden Käufer sicher Abstand vom Kauf nehmen. Aber auch die Banken können in einem solchen Fall die Finanzierung ablehnen, da der Kredit nicht vollständig durch Grundpfandrechte gesichert werden kann.