Für viele Paare ist eine Eheschließung kein vorrangiges Thema. Im Gegensatz zu verheirateten Paaren sind die Rechte und Pflichten der Partner untereinander allerdings nicht gesondert geregelt. Beispielsweise gilt für Ehepartner die Zugewinngemeinschaft – sofern in einem Ehevertrag nicht anders bestimmt. Daraus ergeben sich auch relativ klare Regelungen in Bezug auf den Kauf oder Bau einer Immobilie, einschließlich der Finanzierung, die für unverheiratete Paare nicht gegeben sind. Daher sollten unverheiratete Paare bei der Planung einer Immobilienanschaffung einige Regelungen selbst treffen.
Aus Bankensicht ergeben sich keine Unterschiede
Bei der Kreditfinanzierung werden unverheiratete Paare in der Regel nicht anders behandelt als Ehepartner. Die Banken sehen bei der Immobilienfinanzierung grundsätzlich beide Partner als gemeinschaftliche Kreditnehmer, die entsprechend gesamtschuldnerisch haften. Die Bank kann somit auch an einen von beiden herantreten und ausstehende Zahlungen fordern, egal wie das Verhältnis der Partner untereinander ist.
Aus Sicht des unverheirateten Paares wäre es in vielen Fällen günstiger und im späteren Verlauf auch unkomplizierter, wenn jeder von Ihnen ein eigenes Darlehen aufnehmen würde, mit denen sie dann den Kauf oder den Bau des Hauses finanzieren. Genau das ist bei den Banken aber nicht möglich, denn für sie entsteht ein zu hohes Risiko durch solche Teilfinanzierungen. Daher müssen unverheiratete Paare ganz objektiv jede Konsequenz der gemeinsamen Finanzierung der gemeinsamen Immobilie regeln.
Das Grundbuch regelt das Eigentum
Die erste Frage ist das Eigentum am Grundstück und der Immobilie. Dafür ist nicht relevant, wer alles den Kreditvertrag unterschrieben hat, sondern wer im Grundbuch steht. Nur wer dort eingetragen ist, hat auch einen Eigentumsanspruch an der Immobilie. Wenn einer der beiden Partner nicht im Grundbuch eingetragen ist, dann besitzt dieser auch keinen Eigentumsanspruch. Das ist natürlich auch dann der Fall, wenn er oder sie den Kreditvertrag mit unterschrieben hat.
Sind beide Partner ohne weitere Zusätze im Grundbuch eingetragen, teilen sie sich das Eigentum jeweils zur Hälfte. Es ist aber auch möglich, die jeweiligen Anteile anders zu verteilen und im Grundbuch zu vermerken. Wenn beispielsweise einer der beiden Partner einen größeren Anteil der Finanzierung trägt und dieses im Eigentumsanteil widergespiegelt werden soll. Solche und weitere Regelungen sollten aber rechtssicher festgehalten werden.
Partnerschaftsvertrag oder GbR
So eine detaillierte Regelung ist mit einem Partnerschaftsvertrag oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) möglich. Der Partnerschaftsvertrag ist analog zu einem Ehevertrag zu verstehen. Die GbR ist eine Unternehmensform, in der die Immobilie dann einfließt. Die beiden Partner sind dann Gesellschafter und im Gesellschaftervertrag lassen sich alle rechtlichen Angelegenheiten im Bezug zur Immobilie festhalten.
Welche dieser beiden Formen die bessere Alternative darstellt, hängt ganz vom individuellen Fall ab. Allgemein ist ein Partnerschaftsvertrag besser geeignet, wenn neben der Immobilie noch weitere Aspekte geregelt werden sollen. Ein Gesellschaftervertrag einer GbR kann aber auch weitergehende Regelungen wie beispielsweise zu anderen Vermögenswerten schaffen. Eine notarielle Beratung hilft hier bei der richtigen Entscheidung.
Immobilienanteile und Erwerbsrecht
Eine der vorgenannten Regelungen bringt für unverheiratete Paare wesentliche Vorteile mit sich. So kann beispielsweise festgelegt werden, wer wie viel der Immobilie eigentlich hält. Der Vertrag kann hier auch flexible Regelungen treffen. Beispielsweise kann der Immobilienanteil eines Partners an dessen Tilgungsleistung geknüpft sein, an die Eigenleistungen für die Immobilie oder auch an die Folgeaufwendungen wie Renovierungskosten. Auch kann vertraglich vereinbart werden, wie mit Zeiten der Nicht-Erwerbstätigkeit oder Kindererziehung umgegangen werden soll. Solche flexiblen Lösungen müssen auch nicht im Grundbuch eingetragen werden.
Eine weitere wichtige Regelung für unverheiratete Paare ist die Frage, was mit der Finanzierung und der Immobilie passiert, wenn eine Trennung stattfindet. Die Bank wird nur dann einen der Partner aus der Haftung entlassen, wenn die Tilgung durch den anderen sichergestellt wird. Ein Vertrag kann hier vorsorgen, indem zum Beispiel ein Erwerbsrecht oder gar eine Erwerbspflicht für den im Haus verbleibenden Partner festgelegt wird, wie die Auszahlung ablaufen soll oder auch die Freistellung von der Tilgungspflicht. Hier lassen sich zu diversen Fragen Lösungen formulieren, auch zum Beispiel, wenn Kinder da sind. Im Vordergrund sollte hierbei immer stehen, eine Zwangsversteigerung zu vermeiden.
Das Problem des Erbrechts
Gerade im Falle einer gemeinsamen Immobilie werden unverheiratete Paare beim Erbrecht im Vergleich zu Ehepartnern deutlich benachteiligt. Der unverheiratete Partner hat beim Tod des anderen keinerlei Erbanspruch, wenn kein Testament vorliegt. Auch wenn ein Vertrag die erblichen Folge regelt und der überlebende Partner die Immobilie erbt, kommt es zu Komplikationen. In Deutschland sieht das Erbrecht einen Pflichtteil für gesetzliche Erben vor – sofern solche existieren. Das sind in erster Linie die Kinder des Verstorbenen. Gibt es keine Kinder, treten die Eltern ein. Selbst mit Erbvertrag muss der unverheiratete Partner einen Pflichtteil ausschütten – ein Viertel des Immobilienwerts.
Eventuelle Erben können freiwillig verzichten. Deshalb ist abzuklären, ob in einem entsprechenden Vertrag ein solcher Verzicht mit aufgenommen werden kann. Für den überlebenden Partner ergibt sich aber noch das weitere Problem des geringen Freibetrags bei Erbschaften. Während für Ehepartner und Kinder ein Freibetrag von 500.000 Euro besteht, liegt dieser für den unverheirateten Partner bei nur 20.000 Euro. Der wird bei einer Immobilie schnell überschritten. Dann fallen Erbschaftsteuern an.
Die einzige Möglichkeit, diese beiden Probleme zu umgehen, ist ein Wohn- und Nutzungsrecht für den überlebenden Partner. Ein solches Recht kann ebenfalls vertraglich festgehalten werden. Eventuelle gesetzliche Erben werden zwar Miteigentümer, der überlebende Partner darf aber in jedem Fall die Immobilie weiter nutzen. Auch die Erbschaftsteuer fällt so für den überlebenden Partner nicht an.