Die Umschuldung einer Immobilienfinanzierung

Hypothekendarlehen

Die vorzeitige Ablösung einer Baufinanzierung kann sich unter Umständen lohnen. Vor allem dann, wenn das Zinsniveau deutlich gesunken ist, bietet es sich an, den teuren Kredit zurückzuzahlen und ein günstiges Darlehen aufzunehmen. Ob sich die Umschuldung tatsächlich lohnt, ist aber vor allem von der Vorfälligkeitsentschädigung abhängig.


Die vorzeitige Kündigung von Immobiliendarlehen

Immobiliendarlehen werden heutzutage häufig als Annuitätendarlehen vergeben. Diese Darlehen zeichnen sich durch lange Laufzeiten, aber auch einer festen Zinsbindungsfrist aus. Die Zinsbindungsfrist gibt an, in welchem Zeitraum die vereinbarten Zinsen sowie die monatlichen Raten konstant bleiben. Die langfristige Planungssicherheit gilt dabei sowohl für Kreditnehmer wie auch für die Banken. Kreditnehmer können hierdurch über viele Jahre hinweg mit einer konstanten Rate planen, die Banken hingegen kalkulieren den Zinsgewinn als Einnahme. Damit die Planungen Bestand haben, ist während der Zinsbindungsfrist eine Kündigung des Darlehens eigentlich ausgeschlossen. Erst nach Ablauf von zehn Jahren ist eine Kündigung möglich, dann jedoch mit einer Frist von sechs Monaten. In der Praxis hat es sich jedoch durchgesetzt, dass die Banken trotz vorhandener Kündigungssperre einer vorzeitigen Aufhebung des Kredites zustimmen. Voraussetzung ist jedoch, dass der Kreditnehmer der Bank den entgangenen Gewinn ersetzt. Man spricht hier von der Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung genau prüfen

Berechnet die Bank Vorfälligkeitsgebühren, müssen Kreditnehmer oft tief in die Tasche greifen. Die Höhe der Gebühren wird nämlich von verschiedenen Faktoren bestimmt. Wichtig ist zum einen, wie sich das Zinsniveau entwickelt hat. Sind die Zinsen stark gesunken, kann die Bank einen eventuellen neuen Kredit nur noch zu niedrigeren Zinsen vergeben. Die Differenz zwischen dem damals vereinbarten und den jetzt möglichen Zins muss über die Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen werden. Vor allem bei Darlehen mit hohen Restschulden und langen Restlaufzeiten können extrem hohe Kosten anfallen. Hier gilt es zu prüfen, ob eine vorzeitige Umschuldung tatsächlich sinnvoll ist oder ob es besser wäre, den Kredit bis zum Ende der Laufzeit fortzuführen. Mit Ablauf der Zinsbindung ist das Darlehen dann ohne weitere Kündigungsfrist verfügbar. Zu diesem Zeitpunkt ist also eine kostenlose Umschuldung möglich.

Das sollte bei der vorzeitigen Kündigung von Immobiliendarlehen beachtet werden:

  • Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung prüfen
  • Bei hoher Vorfälligkeit Forwarddarlehen als Alternative prüfen
  • Umschuldung unter Umständen erst zum Ende der Zinsbindungsfrist
  • Günstige Alternativen über Kreditvergleiche suchen

Forwarddarlehen als Alternative

Kreditnehmer, die bei einer vorzeitigen Kündigung ihres Kredites eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen müssten, können auch Forwarddarlehen als Alternative nutzen. Bei Forwarddarlehen handelt es sich um Annuitätendarlehen, die jedoch nicht sofort mit Unterschrift des Kreditvertrages ausgezahlt werden. Die Auszahlung erfolgt vielmehr mit Ablauf der Zinsbindung beim bisherigen Kredit. Bis dahin sind keine Zahlungen zu leisten. Somit können Kreditnehmer schon heute ihr neues Darlehen abschließen, um sich eventuell günstige Zinsen zu sichern. Der Abschluss von Forwarddarlehen ist bis zu fünf Jahre vorab möglich und stellen somit eine Art Versicherung gegen hohe Zinsen dar. Sollten die Zinsen bis zur Fälligkeit des Altdarlehens nämlich deutlich steigen, könnten Kreditnehmer die günstigen Forwardkonditionen für sich nutzen und dem Zinsanstieg entgehen. Für diese Absicherung berechnen die Banken natürlich einen kleinen Zinsaufschlag. Dieser ist umso höher, je länger die Forwardkondition vereinbart wird. Dennoch kann ein solches Darlehen eine sehr gute Alternative zur vorzeitigen Kündigung sein, um sich günstige Zinsen dennoch sichern zu können.

Die Umschuldung der Kreditverbindlichkeiten

Kreditnehmer, die im Anschluss an die Zinsbindungsfrist oder mit dem Forwarddarlehen zu einer anderen Bank wechseln wollen, sollten sich frühzeitig um ein günstiges Angebot bemühen. Günstige Konditionen findet man beispielsweise im Kreditvergleich, der mittlerweile online kostenlos und unverbindlich möglich ist. Schließlich dauert es einige Zeit, bis der neue Kreditantrag geprüft wurde und die Kreditzusage erteilt werden kann. Sind die Kreditverträge unterschrieben, muss die neue Bank beauftragt werden, die noch offene Kreditschuld zum Fälligkeitstermin an die alte Bank zu überweisen. Dies geschieht in einem so genannten Treuhandauftrag. Schließlich muss nicht nur der Kreditbetrag getilgt, sondern auch die vorhandenen Sicherheiten umgeschrieben werden. Ist etwa eine Grundschuld eingetragen, muss diese nicht gelöscht werden, sondern kann über einen notariellen Vertrag ganz einfach auf die neue Bank übertragen werden. Auch andere Sicherheiten wie etwa die Abtretung von Lebensversicherungen oder die Verpfändung von Sparguthaben auf das neue Institut übergehen. Über den Treuhandauftrag verpflichtet sich das bisherige Kreditinstitut, im Zuge der Geldüberweisung die Sicherheiten freizugeben. Das neue Institut verpflichtet sich hingegen zur Zahlung des Geldbetrages. Es handelt sich somit um ein Zug-um-Zug-Geschäft, das beiden Seiten Sicherheit gibt. Kreditnehmer müssen sich selbst nicht um die Zahlung des Geldbetrages oder die Übertragung der Sicherheiten kümmern. Die Mitarbeiter der Banken erledigen alles Notwendige und entlasten ihre Kunden damit deutlich.

Aus der Rubrik: Finanzieren
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