Die Zinsen für ein Baudarlehen sind weiterhin auf einem Rekordtief. Das wird sich vermutlich auch in absehbarer Zukunft nicht ändern. Gleichzeitig vergeben viele Banken weniger strikt Baukredite als noch vor einigen Jahren. Somit ist eine kreditbasierte Immobilienfinanzierung, insbesondere mit vorhandenem Eigenkapital, relativ einfach möglich.
Während die Zinsen somit niedrig sind und damit die Finanzierungskosten, stiegen in den letzten Monaten die Bau- und Erwerbskosten deutlich. Wie aus den Zahlen des Statistischen Bundesamtes hervorgeht, sind im Jahresvergleich zwischen August 2017 und August 2018 die Baukosten zwischen drei und sieben Prozent gestiegen. Doch nicht nur Materialien und Arbeitskosten gingen nach oben, sondern auch die Bau- und Erwerbsnebenkosten bei Immobilien. Tatsächlich stiegen diese sogar noch stärker an. Gerade hier lauern Kostenfallen, die Sie unbedingt berücksichtigen müssen.
Nebenkosten beim Erwerb und Bau von Immobilien sind hoch
Viele unterschätzen die Nebenkosten bei Kauf oder Bau einer Immobilie. Neben dem eigentlichen Kauf- oder Baupreis für das Grundstück und die Immobilie kommen noch einige Nebenkosten obendrauf. Darunter sind die Grunderwerbsteuer, der Notar einschließlich des Grundbucheintrags sowie eventuelle Maklergebühren. Mit steigenden Bau- und Kaufpreisen gehen auch diese Positionen mit nach oben. Gleichzeitig gab es in diesem Bereich darüber hinausgehende Preisanpassungen nach oben, sodass der Anteil der Nebenkosten an den Gesamtkosten sogar gestiegen ist. Bei der Finanzierung müssen Sie diese Nebenkosten somit unbedingt berücksichtigen.
Die Grunderwerbsteuer
In Deutschland wird auf jedes erworbene Grundstück und jede erworbene Immobilie die Grunderwerbsteuer fällig. Was viele nicht wissen: Bemessungsgrundlage ist nicht nur der Wert des Grundstücks, sondern zusätzlich auch der Wert der Immobilie, die auf dem Grundstück steht oder gebaut wird. Von dem Kaufpreis abzugsfähig sind allein einzeln bewertbare Bestandteile wie beispielsweise eine Küche oder Mobiliar, sollten solche Bestandteile mit übernommen werden. Auf Eigentumswohnungen ist ebenfalls eine Grunderwerbsteuer fällig. Sollten Sie eine Immobilie erben oder geschenkt bekommen, ist ebenfalls eine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Hierzu gibt es aber Ausnahmen.
Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern einzeln bestimmt, teilweise sind auch die Kommunen beteiligt. Die Höhe der Steuer schwankt somit zwischen den Bundesländern und liegt zurzeit zwischen 3,5% und 6,5% des Grundstücks- und Immobilienwerts. Der Steuersatz der Grunderwerbsteuer wurde in den letzten Jahren in vielen Bundesländern teils deutlich erhöht. Während Ende der 1990er der Steuersatz einheitlich bei 3,5% lag, haben in den letzten Jahren nur Bayern und Sachsen auf Erhöhungen verzichtet. Seit 2014 haben neun der sechzehn Bundesländer den Steuersatz auf 5% oder höher angehoben. Drei weitere haben bereits in den Jahren zuvor auf mindestens 5% erhöht.
Bei einem zu versteuerndem Immobilienwert von 200.000 Euro und einer Grunderwerbsteuer von 5% bedeutet das eine Steuerbelastung von 10.000 Euro. Mit 3,5% wäre die Belastung nur 7.000 Euro. Die Steuerbelastung ist somit nicht nur mit den höheren Bau- und Erwerbskosten gestiegen, sondern auch als relativer Anteil an den Gesamtkosten.
Kosten für Notar und Grundbucheintrag
Jeder Immobilien- und Grundstückskauf muss in Deutschland notariell beurkundet und ins Grundbuch der Kommune eingetragen werden. Die dafür fälligen Kosten trägt der Käufer beziehungsweise der neue Eigentümer. Die Kosten sind gesetzlich geregelt und bestimmen sich in erster Linie nach dem Kaufpreis und der Höhe der Grundschuld. Im Falle des Immobilienbaus wäre die Grundlage für die Kostenberechnung nur die des Grundstücks.
Im Jahr 2013 gab es hier eine Anpassung der Gebühren. Seitdem sind rund 1,5% des Kaufpreises als Notarkosten und Kosten für die Eintragung ins Grundbuch zu veranschlagen. Die genaue Höhe richtet sich nach verschiedenen Faktoren. Unter anderem sinkt der relative Kostenanteil des Notars und des Grundbucheintrags mit dem Preis des Grundstücks. Für weitere Leistungen oder zusätzliche Notartermine ist mit weiteren Kosten zu rechnen. In diesem Bereich haben Notare auch einen gewissen Preisspielraum, sodass es durchaus zu Kostenunterschieden kommen kann.
Bei einem Grundstückspreis von 100.000 Euro betragen die Notar- und Grundbuchkosten somit im Schnitt mindestens 1.500 Euro. In der Praxis sollten Sie aber durchaus mit höheren Kosten rechnen, wenn zusätzliche Notarleistungen in Anspruch genommen werden. Ein Beispiel ist die Betreuung des Eigentumsübergangs durch den Notar, der dann weitere Kosten verursacht, dafür aber den Beteiligten mehr rechtliche Sicherheiten bietet.
Maklergebühren
Mit den steigenden Aktivitäten im Bereich Immobilien in den letzten Jahren sind auch die Makler deutlich stärker beschäftigt. Beim Immobilienkauf sind die Maklerprovisionen frei verhandelbar – und mit der steigenden Nachfrage sind die Provisionen in den letzten Jahren spürbar angestiegen. In vielen Regionen nehmen Immobilienmakler 7% und mehr als Maklerprovision. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro macht das schlappe 14.000 Euro.
Während bei der Vermietung mittlerweile auf das Bestellerprinzip umgestellt wurde – Maklerprovisionen zahlt der Vermieter und nicht mehr der Mieter – ist dieses Prinzip beim Immobilienkauf (noch) nicht eingeführt. Je nach Region zahlen der Käufer oder beide Parteien die Maklerprovisionen. Da diese Provisionen oft den größten Teil der Erwerbsnebenkosten ausmachen, sollten Sie diese Kosten unbedingt in Ihren Planungen berücksichtigen. In vielen Städten ist ohne Makler kein Rankommen mehr an Wohnraum.
Immerhin wird in der Politik gerade diskutiert, auch bei Immobilienkäufen auf das Bestellerprinzip, wie es eigentlich in Europa üblich ist, umzustellen. Möglicherweise wird in naher Zukunft die Maklerprovision somit vom Verkäufer zu tragen sein. Doch wann eine entsprechende Gesetzesänderung kommt, bleibt abzuwarten.