Die Rahmenbedingungen bei Baufinanzierungsdarlehen sind in den vergangenen Jahren für Verbraucher immer vorteilhafter geworden. Waren diese Kredite noch vor einigen Jahren starr und wenig flexibel, haben Kreditnehmer nun die Möglichkeit, ihr Darlehen während der Laufzeit an ihre Wünsche und Bedürfnisse anzupassen.
Darlehenskonditionen werden individuell vereinbart
Auch wenn das Baufinanzierungsgeschäft für die meisten Banken mittlerweile zum Standardgeschäft geworden ist, haben Kreditnehmer die Möglichkeit, ihr Darlehen weitgehend flexibel zu gestalten. So ist es auf Wunsch beispielsweise möglich, auf die feste Zinsbindung zu verzichten. Dies hat den Vorteil, dass der Kredit jederzeit ohne lange Kündigungsfristen ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann, wenn die entsprechenden Beträge zur Verfügung stehen. Nachteilig ist jedoch, dass sich die Zinskonditionen hier ebenfalls verändern und an das aktuelle Niveau anpassen können. Die Banken bieten jedoch noch weitere Möglichkeiten, die individuell in jeden Darlehensvertrag aufgenommen werden können. Hierzu gehören etwa Sondertilgungsmöglichkeiten oder auch Tilgungsänderungsoptionen. Sogar die Aussetzung der Tilgung kann während der Laufzeit möglich werden. Wichtig ist es jedoch, die jeweiligen Vertragsbedingungen in den Darlehensvertrag aufzunehmen und schriftlich zu fixieren. Nur so kann man sich später darauf berufen und die vorhandenen Möglichkeiten nutzen.
Sondertilgungsoptionen in den Vertrag aufnehmen
Zu den am häufigsten genutzten Optionen in Immobilienkreditverträgen gehört die Sondertilgungsoption. Haben Kreditnehmer Sondertilgungen vereinbart, haben sie während der Laufzeit die Möglichkeit, neben der Kreditrate weitere Gelder auf ihr Kreditkonto einzuzahlen. Solche Einzahlungen werden direkt verbucht und reduzieren sofort die noch offene Kreditschuld. Da die Kreditzinsen, die in der Annuitätenrate enthalten sind, anhand der Restschuld berechnet werden und sich durch die Sondertilgung verringern, erhöht sich gleichzeitig der Tilgungsanteil. Die monatliche Rate bleibt auch bei einer Sondereinzahlung bis zum Ende der Zinsbindung gleich hoch.
Am Beispiel eines Darlehens mit einer Restschuld von 100.000 Euro, einem Zins von 4% p.a. und einer monatlichen Rate in Höhe von 750 Euro soll die Wirkung der Sondertilgung verdeutlicht werden:
Aufteilung der Annuitätenrate ohne Sondertilgung:
Zinsen pro Monat: 100.000 Euro x 4% = 333,33 Euro
Der Tilgungsanteil beträgt somit 750 Euro – 333,33 Euro = 416,67 Euro
Aufteilung der Annuitätenrate mit Sondertilgung von 20.000 Euro – Restschuld 80.000 Euro
Zinsen pro Monat: 80.000 Euro x 4% = 266,67 Euro
Der Tilgungsanteil beträgt somit 750 Euro – 266,67 Euro = 483,33 Euro
Mit gleich bleibender Rate reduzieren sich durch die Sondertilgung auch die Kreditlaufzeit und damit die gesamte Zinsbelastung aus dem Darlehen.
Verschiedene Möglichkeiten der Sondertilgungsvereinbarung
Soll eine Sondertilgung im Darlehensvertrag vereinbart werden, gibt es hierzu verschiedene Möglichkeiten. Einige Banken vereinbaren einen festen Betrag von beispielsweise 10.000 Euro, der pro Jahr zusätzlich zur Rate auf das Kreditkonto gezahlt wird. Deutlich häufiger jedoch finden sich Angaben in Prozent, die sich auf den Nettodarlehensbetrag oder auch auf den Restkreditbetrag beziehen können. Hier ist es wichtig, die Darlehensbedingungen genau zu überprüfen und ggf. neue Vereinbarungen zu treffen. Wird beispielsweise angegeben, dass Sondertilgungen von zehn Prozent des Nettodarlehensbetrages pro Jahr möglich sind, können Kreditnehmer bei einem Darlehen in Höhe von 200.000 Euro pro Jahr bis zu 40.000 Euro zusätzlich tilgen. Bezieht sich der Prozentsatz lediglich auf die Restkreditsumme, reduziert sich die mögliche Sondertilgung Jahr für Jahr. Ebenfalls ist zu beachten, dass die Banken bei Sondertilgungsoptionen oft leicht höhere Kreditzinsen berechnen, da Kreditnehmer ihr Darlehen ja frühzeitig zurückzahlen könnten und die Bank so einen Teil des geplanten Zinsertrages verliert. Dennoch kann die Vereinbarung dieser Option sinnvoll sein, vor allem dann, etwa wenn Kreditnehmer ihr Urlaubs- oder Weihnachtsgeld in den Vertrag einbringen oder andere Sonderzahlungen wie etwa Provisionen direkt investieren wollen.
So werden Baudarlehen flexibel:
- Möglichkeit von Sondertilgungen
- Änderung des Tilgungsanteils während der Laufzeit
- Erhöhung oder Reduzierung der monatlichen Rate durch Tilgungsänderungsoption
- Tilgungsaussetzung zur Überbrückung finanziell schwieriger Phasen
Die Tilgungsänderungsoption bietet viel Freiheit
Kredite können aber nicht nur durch Sondertilgungsoptionen, sondern auch durch die Möglichkeit der Tilgungsveränderung flexibel werden. Bei jedem Darlehen wird bei Vertragsabschluss eine anfängliche Tilgung vereinbart, die meist zwischen einem und fünf Prozent der Nettokreditsumme liegen kann. Die auf dieser Basis ermittelte Rate bleibt dann bis zum Ende der Zinsbindung konstant. Hat die Bank jedoch einer Tilgungsänderungsoption zugestimmt, können Kreditnehmer während der Laufzeit ihren Tilgungsanteil sowohl nach oben wie auch nach unten verändern. Wer etwa zu Beginn des Vertrages eine nur geringe Tilgung gewählt hat, etwa weil ein Elternteil durch die Erziehung der Kinder die Arbeitszeit reduziert hat, kann später, wenn beide Eltern wieder voll ins Berufsleben eingestiegen sind, die Tilgung erhöhen. Durch die Erhöhung der Tilgung erhöht sich natürlich die monatliche Rate, die Laufzeit des Kredites jedoch wird deutlich verkürzt. Auf der anderen Seite ist es aber natürlich auch möglich, die Kreditrate durch die Verringerung der Tilgung zu reduzieren. Dies ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn das Einkommen von Kreditnehmern durch längere Krankheit geringer ausfällt. So kann die Zahlung der Kreditverbindlichkeiten dennoch gesichert werden. In besonders schwierigen Situationen ermöglichen viele Banken schließlich sogar die Tilgungsaussetzung. Während dieser Zeit werden lediglich die Kreditzinsen bedient, die Tilgung bleibt unberücksichtigt. Die Laufzeit jedoch wird durch eine solche Tilgungsaussetzung entsprechend verlängert.