Baufinanzierung ohne Eigenkapital birgt Risiken

ohne Eigenkapital

Der Abschluss einer Baufinanzierung ist mittlerweile auch ohne Eigenkapital möglich, denn durch die aktuell niedrigen Darlehenszinsen können höhere Kreditsummen oft problemlos finanziert werden. Allerdings sollten Kreditnehmer nicht vergessen, dass eine geringe Tilgung zu hohen Gesamtkosten führt und spätestens zum Ablauf der Zinsbindung einige Risiken mit sich bringt. Steigt zwischenzeitlich nämlich das Zinsniveau, müssen deutlich höhere Monatsraten und damit auch höhere Zinskosten gezahlt werden.

1. Finanzieren ohne Eigenkapital
2. Niedrige Tilgung sorgt für hohe Kosten
3. Die Risiken am Ende der Zinsbindung
4. Wie Kreditnehmer ihre Finanzierung optimal gestalten

Finanzieren ohne Eigenkapital

Kreditnehmer, die eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen wollten, mussten noch vor einigen Jahren enormes Eigenkapital nachweisen. Viele Banken forderten mindestens 20 Prozent Eigenkapital, welches direkt in die Finanzierung eingebracht werden musste. Hintergrund ist die Tatsache, dass bei der Immobilienbewertung ebenfalls ein Sicherheitsabschlag von 20 Prozent vorgenommen wird, denn bei eventuellen Zwangsversteigerungen kann in der Regel nicht der definierte Marktwert erzielt werden. Um Kreditausfälle zu vermeiden, wird daher immer ein Sicherheitsabschlag vom errechneten Wert vorgenommen. Soll die Finanzierung vollständig abgesichert werden, kann sie demnach nur bis zu einer Höhe von 80 Prozent des Immobilienwertes vergeben werden. Ein Beispiel:

Objektwert 200.000 Euro
Bewertung der Bank 160.000 Euro
Maximale Kreditsumme mit vollständiger Absicherung: 160.000 Euro

Seit einigen Jahren jedoch haben viele Banken ihre harten Vorgaben aufgeweicht und bieten Baufinanzierungen mittlerweile auch ohne Eigenkapital an. Kreditnehmer haben so die Möglichkeit, eine vollständige Finanzierung des Hausbaus oder des Hauskaufes zu erhalten. Hiervon profitieren vor allem junge Familien, die sich so deutlich früher ihren Traum vom Haus erfüllen können. Aber auch Menschen mit nur durchschnittlichem Einkommen, die kaum die Möglichkeit haben, monatlich hohe Summen zu sparen, können so in die eigenen vier Wände investieren.

Niedrige Tilgung sorgt für hohe Kosten

Da bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital die Kreditsummen steigen, müssen Kreditnehmer natürlich eine höhere Rate übernehmen als Menschen, die Eigenkapital einbringen können. Durch das aktuell niedrige Zinsniveau hält sich die Mehrbelastung allerdings in Grenzen. Zu beachten ist jedoch, dass die meisten Kreditinstitute die Kreditkonditionen anhand der Bonität ermitteln. Kann der Kredit aufgrund der Vollfinanzierung nicht zu 100 Prozent abgesichert werden, sinkt diese Bonität, was den Kreditzins vielfach ansteigen lässt. Je nach Bonitätsberechnung können die Konditionen um 0,2-2,0 Prozent steigen. Um die Kreditkosten dennoch finanzieren zu können, nutzen viele Kreditnehmer die Möglichkeit einer geringen anfänglichen Tilgung. Die anfängliche Tilgung kann vielfach zwischen einem und fünf Prozent vereinbart werden. Dabei gilt, dass die Kreditlaufzeit umso kürzer ist, je höher die Tilgung gewählt wird. Bei einer Tilgung von lediglich einem Prozent jedoch wird kaum getilgt, was die Laufzeit auf bis zu 40 Jahre ansteigen lässt. Verbunden mit einer langen Laufzeit sind dann auch höhere Zinskosten, die um mehrere tausend Euro höher ausfallen können als bei einer vergleichbaren Finanzierung mit einer anfänglichen Tilgung von drei oder vier Prozent. Es ist daher sinnvoll, gleich zu Beginn eine höhere Tilgung zu wählen oder alternativ Sondertilgungsoptionen zu integrieren. Kreditnehmer können vorhandenes Guthaben so direkt auf ihr Kreditkonto einzahlen und damit ihre Restschuld reduzieren.

Die Risiken am Ende der Zinsbindung

Kreditnehmer, deren Darlehen eine niedrige anfängliche Tilgung aufweist, müssen auch mit Risiken am Ende der Zinsbindung rechnen. Vielfach wird eine Zinsbindung von zehn Jahren vereinbart. Im Anschluss müssen die Zins- und Darlehenskonditionen neu vereinbart werden. Bei hohen Darlehenssummen und geringer Tilgung liegt die Summe für die Anschlussfinanzierung entsprechend hoch. Steigen nun die Marktzinsen, müssen auch für das Darlehen höhere Konditionen kalkuliert werden. Dies lässt die Kreditkosten immer weiter steigen. Gerade für Familien mit begrenztem Einkommen kann dies problematisch werden. In diesen Fällen kann es sinnvoll sein, die Baufinanzierung mit einer deutlich längeren Zinsbindung zu versehen. Viele Banken bieten die Möglichkeit, die Zinsen für bis zu 20 Jahre festzulegen. Durch die Kombination mit einem Bausparvertrag können Kreditnehmer die Konditionen sogar für die gesamte Laufzeit fest vereinbaren. Das Zinsänderungsrisiko kann so ausgeschlossen werden. Gleichzeitig bleibt die Rate für die gesamte Laufzeit stabil, was langfristige Planungssicherheit ermöglicht.

Wie Kreditnehmer ihre Finanzierung optimal gestalten
Obwohl die Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchaus Risiken birgt, können Kreditnehmer durch die optimale Gestaltung ihrer Finanzierung diese Risiken senken. Neben der Vereinbarung einer höheren Tilgung oder auch von Sondertilgungsoptionen bieten einige Banken zwischenzeitlich die Möglichkeit, auch eine Tilgungsänderungsoption zu vereinbaren. Diese kann vor allem für Kreditnehmer sinnvoll sein, deren Einkommen sich während der Kreditlaufzeit voraussichtlich verändert. Mit der Tilgungsänderungsoption kann die Tilgung so dem vorhandenen Einkommen angepasst und nach Bedarf verändert werden. Junge Familien beispielsweise können ihre Kreditbelastung hiermit zu Beginn der Finanzierung gering halten und später erhöhen. Gleichzeitig bieten die Banken auf Wunsch die Kombination von klassischen Annuitätendarlehen und Bausparverträgen. Da die Zinsen bei Bausparverträgen bereits mit Abschluss des Vertrages vereinbart werden und dann für die gesamte Laufzeit unveränderlich sind, bieten sie die Möglichkeit, das vorhandene Zinsänderungsrisiko auszuschließen. Auf Wunsch ist es sogar möglich, Bausparverträge mit Riester-Förderung abzuschließen und die jährliche staatliche Förderung hiermit direkt in die Baufinanzierung zu integrieren.

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