Es gibt nur einen einzigen Faktor, der für die Bewilligung einer Baufinanzierung ausschlaggebend ist: die Bonität des Kreditnehmers. Ist keine Bonität gegeben, ist der Antragsteller nicht kreditwürdig. Demzufolge wird eine Baufinanzierung gar nicht oder lediglich beim Vorhandensein weiterer Darlehensnehmer beziehungsweise eines Bürgen vergeben.
Die Zahlungsfähigkeit des Darlehensnehmers ist ein sensibles Thema
Der Begriff Bonität leitet sich vom lateinischen Wort „bonitas“ für Vortrefflichkeit ab. Hierzulande wird im Zusammenhang mit Bonität in der Regel von Zahlungsfähigkeit gesprochen. Bei einer Baufinanzierung wird unter Bonität die Fähigkeit des Kreditnehmers verstanden, dass er willens und in der Lage ist, zu den vorgeschriebenen Terminen die erforderlichen Tilgungsraten zu zahlen.
Jeder zukünftige Bauherr oder Hauseigentümer würde die Frage nach dieser Eigenschaft sicher mit einem deutlichen „Ja“ beantworten. Schließlich sollte niemand ohne aussagekräftige Ermittlung seiner finanziellen Möglichkeiten in eine Baufinanzierung „hineinstolpern“. Eine solche Belastung begleitet den Darlehensnehmer über Jahre, ja sogar Jahrzehnte hinweg. Für die Bank ist dies ein mindestens genauso hohes Risiko, weshalb sie eingehend vor der Vergabe eines Darlehens die Bonität prüfen wird.
Keine gesetzlichen Grundlagen zur Bonitätsermittlung
Für die Ermittlung der Bonität schreibt der Gesetzgeber keine einheitliche Vorgehensweise vor. Einzig das Bundesdatenschutzgesetz liefert Anhaltspunkte, wie mit personenbezogenen Daten zu verfahren ist. Wie schlussendlich auf Grundlage dieser Daten die Bonität ermittelt wird, dazu sind keine Regelungen im Gesetz zu finden. Somit haben die Kreditinstitute freie Hand, wenn es um die Einschätzung der Zahlungsfähigkeit ihrer Kreditnehmer geht.
Demzufolge werden verschiedene Bewertungsmaßstäbe angesetzt. Auch die Kriterien, aus denen sich die Bonität der Person ergibt, werden bei den Banken völlig unterschiedlich gewichtet. Ausnahmen gelten lediglich bei Gesamtdarlehensbeträgen von über 750.000 Euro. In dieser Größenordnung greift das Kreditwesengesetz und das legt genau fest, wie eine Kreditwürdigkeitsprüfung zu erfolgen hat.
Persönliche und wirtschaftliche Bonität ergeben die Kreditwürdigkeit
Um die Zahlungsfähigkeit festzustellen, werden die persönliche und die wirtschaftliche Bonität geprüft. Üblicherweise liefern die beiden Prüfungen unterschiedliche Ergebnisse, in der Gesamtheit geben sie einen Überblick über die persönliche und wirtschaftliche Situation der Gegenwart und der Vergangenheit. In ihrer Gesamtheit betrachtet ergibt sich eine Vorausschau über die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls.
Die persönliche Bonitätsprüfung
Mit der persönlichen Bonitätsprüfung wird die Zahlungswilligkeit und –zuverlässigkeit des Darlehensnehmers beurteilt.
Darin einfließende Kriterien sind
- die Berufstätigkeit und damit zusammenhängende Qualifikationen
- die Sicherheit des Arbeitsplatzes
- das Zahlungsverhalten der Vergangenheit
Für den letztgenannten Punkt ist die Einholung einer Schufa-Auskunft notwendig. Dem darf der Antragssteller widersprechen. Er muss dazu seine schriftliche Einverständniserklärung erteilen, was in der Regel durch Unterschriftsleistung unter dem Antragsformular erfolgt. Verweigert der Antragsteller die Unterschrift zur Einholung der Schufa-Auskunft, ist von der Ablehnung des Darlehensantrags auszugehen.
Die Bewilligung hängt maßgeblich mit der Einsichtnahme in die Schufa-Datei des Antragsstellers zusammen. Ist diese nicht möglich, kann das Kreditinstitut keine Erkenntnisse über das Zahlungsverhalten erlagen und wird daher das Risiko einer Darlehensvergabe nicht eingehen.
Die wirtschaftliche Bonitätsprüfung
Die wirtschaftliche Bonitätsprüfung dient der Einschätzung der finanziellen Leistungsfähigkeit. Hier soll eine Antwort auf die Frage gefunden werden, ob der Antragsteller zur Darlehenstilgung in der Lage sein wird.
Um das herauszufinden, fordert die Bank Nachweise über
- Gehalt oder Einkommen
- Ausgaben und Verbindlichkeiten
- eventuell vorhandenes Vermögen
Die Unterlagen für die wirtschaftliche Bonitätsprüfung stellt der Antragsteller selbst zusammen und reicht sie bei dem Kreditinstitut ein. Geeignete Nachweise sind Verdienstbescheinigungen, Kontoauszüge, Mietverträge, Kreditverträge und ähnliches. Werden die angeforderten Unterlagen nicht an die Bank herausgeben, kann es ebenfalls zu einer Ablehnung des Darlehens kommen.
Aus den Bonitätsprüfungen wird der Bonitätsindex ermittelt
Liegen die Ergebnisse der beiden Bonitätsprüfungen vor, wird der potentielle Darlehensnehmer in eine bestimmte Bonitätsstufe eingeordnet. Bei der Einstufung wird mit Zahlenwerten gearbeitet, weshalb auch vom Bonitätsindex gesprochen wird. Weil hier wiederum verschiedene Bewertungssysteme zum Einsatz kommen, kann an dieser Stelle keine Aussage über die Herangehensweise der einzelnen Institute an die Bewertung getroffen werden.
Darlehenszinsen und Bonität
Die Bonität ist für die Vergabe des gewünschten Darlehens unverzichtbar. Das sich daraus ergebende Kreditausfallrisiko wird zugleich als Grundlage für die Zinsberechnung verwendet. So kann es durchaus sein, dass zwei Darlehensnehmer beim gleichen Kreditinstitut für ein zur gleichen Zeit aufgenommenes Darlehen einen unterschiedlich hohen Zinssatz zahlen.
Die Zinskonditionen werden stets an das Kreditrisiko angepasst. Der in seiner Bonität besser beurteilte Darlehensnehmer wird dementsprechend einen günstigeren Zinssatz als der schlechter beurteilte Darlehensnehmer erhalten. Das verrät auch ein Blick ins Kleingedruckte. Bereits bei der Werbung für ein Kreditprodukt weisen die Kreditinstitute auf den bonitätsabhängigen Zinssatz hin.
Darlehen bewilligt – jetzt kann nichts mehr passieren!?
Ist die Bonitätsprüfung positiv ausgefallen und das Darlehen bewilligt, atmen die meisten Darlehensnehmer befreit auf. Jetzt kann ihnen nichts mehr passieren, denken sie zumindest. Aber das ist ein Trugschluss! Während der gesamten Darlehenslaufzeit überwacht das Kreditinstitut die Bonität ihrer Darlehensnehmer. Das Recht dazu räumt ihnen die sogenannte Kreditrisikosteuerung ein.
Regelmäßig werden neue Bonitätsprüfungen vorgenommen. Davon bekommt der Darlehensnehmer meist nichts mit. Die Überwachung erfolgt intern. Hat der Darlehensnehmer beispielsweise sein Girokonto bei der gleichen Bank, werden die Kontobewegungen genau im Auge behalten. Befindet sich das Konto im Minus, registriert die Bank exakt den Zeitraum der Überziehung. Auch die Handhabung der Rechnungsbegleichung kann für die Bonitätsprüfung betrachtet werden. Hier wird vor allem geschaut, ob Rechnungen fristgerecht bezahlt werden. Liegt gar eine Kontopfändung vor, wird die Bonität des Darlehensnehmers ganz erheblich herabgestuft.
Die Konsequenzen bei einer Verschlechterung der Bonität
Eine Kündigung des Darlehensvertrags ist aufgrund derartiger Vorkommnisse nicht möglich, solange die Tilgung ordnungsgemäß erfolgt. Auch die Kreditzinsen können wegen des erhöhten Ausfallrisikos nicht einfach angehoben werden. Das geht nur, wenn eine Zinsanpassungsklausel im Darlehensvertrag vereinbart wurde. Dafür ist aber eine neue Prüfung unter Zugrundelegung der aktuellen Situation erforderlich.
Vorsicht ist ferner bei Klauseln mit einseitigem Leistungsbestimmungsrecht und Neuverhandlungsklausen im Vertrag geboten. Bei einer Baufinanzierung ist der Darlehensnehmer fast immer auf der sicheren Seite. Solche Verträge unterliegen zum größten Teil einer Zinsbindungsfrist. Innerhalb dieser Frist können am Zinssatz keinerlei Veränderungen vorgenommen werden.
Die Bonität als verlässlicher Hinweis für Kreditwürdigkeit
Kreditinstitute kommen ohne Bewertung der Zahlungsfähigkeit ihrer Kunden nicht aus. Die Bonitätsprüfung ist ein einigermaßen verlässlicher Hinweis auf die Kreditwürdigkeit derselben. Bisher gibt es kein anderes Verfahren, was den Kreditinstituten eine zuverlässigere Prognose erlaubt. Deshalb wird an der Prüfung der Bonität wohl auch in Zukunft keiner vorbeikommen.
Hier noch einmal eine Zusammenfassung, welche Unterlagen die Bank für eine Bonitätsprüfung gewöhnlich anfordert:
- einen Nachweis das Bestehen eines Arbeitsverhältnisses
- bei Vorliegen entsprechender beruflicher Qualifikationen einen Nachweis dafür
- Verdienstbescheinigungen bei Arbeitnehmern und Beamten
- Jahressteuerbescheinigung oder betriebswirtschaftliche Auswertungen bei Selbstständigen
- Nachweise über laufende Ausgaben beispielsweise zur Miete
- entsprechende Nachweise zur Höhe beim Bestehen von Schulden
- eventuell Nachweise über Vermögen