Baufinanzierungen mit Bausparverträgen

Beim Abschluss einer Baufinanzierung ist es möglich, verschiedene Darlehensvarianten zu nutzen. Neben klassischen Annuitätendarlehen stehen hierfür auch Bauspardarlehen zur Verfügung. Sie haben den Vorteil, dass die Zinsen hier für die Dauer der Finanzierung fest vereinbart werden und gleichzeitig jederzeitige Sondertilgungen möglich sind. Sogar nachrangige Darlehen werden von Bausparkassen finanziert.

Das Bauspardarlehen für die Baufinanzierung

Bauspardarlehen sind eine besondere Form der Immobiliendarlehen. Sie werden von speziellen Banken, den Bausparkassen, vergeben und können erst dann ausgereicht werden, wenn ein zuteilungsreifer Bausparvertrag vorhanden ist. Zuteilungsreif wird ein solcher Vertrag allerdings erst dann, wenn die Mindestsparsumme eingezahlt und die jeweilige Wartezeit eingehalten wurde. Aus diesem Grund ist es wichtig, möglichst frühzeitig mit dem Sparen zu beginnen, um das Darlehen bei Bedarf auch nutzen zu können. Selbst wenn die Mindestansparsumme sofort eingezahlt wird, müssen Kreditnehmer oft noch bis zu zwei Jahre auf die Zuteilung ihres Vertrages warten. Seit einigen Jahren ist es zudem möglich, die Riester-Förderung auch in einen Bausparvertrag fließen zu lassen. Die jährlichen Förderbeträge, die von der Bundesregierung ausgezahlt werden, können während der Sparphase genutzt werden, schneller Vermögen aufzubauen. Während der Darlehensphase hingegen können sie für Sondertilgungen eingesetzt werden, um den Kredit frühzeitig zurückzahlen zu können.

Vorteile von Bauspardarlehen

Auch wenn Bauspardarlehen oft erst Jahre nach dem Abschluss des Bausparvertrages genutzt werden können, kann es sinnvoll sein, sie in die Baufinanzierung einzubinden. Schließlich bieten Bauspardarlehen zahlreiche Vorteile. Hierzu gehört zum einen die sichere und feste Verzinsung. Die Zinsen für das Darlehen werden nämlich bereits mit Abschluss des Bausparvertrages fixiert. Spätere Änderungen seitens der Bausparkasse sind nicht möglich. Kreditnehmer wissen somit bereits mit Abschluss des Bausparvertrages, welche Konditionen später einmal berechnet werden. Zudem werden diese Zinsen bis zum Ende der Darlehenslaufzeit fest vereinbart. Hiermit bleibt auch die zu zahlende Monatsrate konstant, was Kreditnehmern langfristige Planungssicherheit bietet. In den meisten Fällen ermöglichen die Bausparkassen auch die jederzeitige Sondertilgung. So können nicht nur die Förderbeträge beim Riester-Bausparen, sondern auch andere vorhandene Vermögenswerte direkt für die Tilgung des Darlehens verwendet werden. Letztlich bieten Bauspardarlehen einen Vorteil hinsichtlich der Absicherung. Muss bei Immobiliendarlehen unabhängig der Höhe immer eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden, verzichten die Bausparkassen bis zu Kreditsummen von 30.000 Euro häufig hierauf. Dies spart viel Geld, denn jede Grundschuld muss notariell vereinbart und vom Grundbuchamt eingetragen werden.

Diese Vorteile bieten Bauspardarlehen:
– Sichere Verzinsung, die bereits bei Vertragsabschluss vereinbart wird
– Feste Zinsen für die gesamte Darlehenslaufzeit
– Jederzeitige Sondertilgungsmöglichkeiten
– Absicherung oft erst ab Kreditsummen von 30.000 Euro nötig

Finanzierung mit vorhandenem Bausparvertrag
Kreditsuchende, die bereits einen Bausparvertrag nutzen, können diesen direkt in die Finanzierung einbringen. Wurde der Vertrag seitens der Bausparkasse als zuteilungsreif erklärt, ist es möglich, das Bauspardarlehen direkt zu vereinbaren. Handelt es sich um einen eher kleinen Bausparvertrag, ist oft nicht einmal die Absicherung durch eine Grundschuld nötig. Sollte dennoch eine Grundschuld eingetragen werden müssen, ist es sinnvoll, die Bausparkasse an zweiter Rangstelle im Grundbuch einzutragen. Die Hausbank kann so ihr Darlehen erstrangig vergeben. Bei einer möglichen Versteigerung hat dies den Vorteil, dass die Hausbank zuerst bedient wird und ihre offenen Forderungen mit dem Verkaufserlös begleichen kann. Dieser Vorteil wird vor allem bei den Darlehenszinsen deutlich, denn je geringer das Kreditausfallrisiko für die Bank ist, desto günstiger sind die Konditionen. Bei Bausparkassen hingegen ist der Zins fixiert, Änderungen ergeben sich damit auch bei nachrangigen Absicherungen nicht. So können Kreditnehmer durch die deutlich günstigeren Konditionen für das Hausbankdarlehen oft sehr viel Geld sparen.

Finanzierung ohne vorhandenen Bausparvertrag
Doch auch dann, wenn aktuell noch kein Bausparvertrag vorhanden ist, können Kreditnehmer ein Bauspardarlehen in die Finanzierung einbinden. Möglich ist dies mit so genannten Kombi-Darlehen. Hierbei wird ein tilgungsfreier Kredit mit dem Abschluss eines Bausparvertrages kombiniert. Für das Darlehen zahlen Kreditnehmer ausschließlich die Zinsen, was die Kreditbelastung deutlich senkt. Gleichzeitig wird eine Ansparleistung für den Bausparvertrag erbracht. Ist der Bausparvertrag nach einigen Jahren zuteilungsreif, kann schließlich das Bauspardarlehen genutzt werden. Hiermit wird das bereits vorhandene Fälligkeitsdarlehen vollständig zurückgezahlt, sodass Kreditnehmer nur noch das Bauspardarlehen nutzen. Der große Vorteil dieser Finanzierungen ist die langfristige Zinsbindung, die bis zum Ende der Darlehenslaufzeit vereinbart werden kann. Zinsänderungsrisiken, wie diese etwa bei Annuitätendarlehen nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung auftreten können, gibt es bei diesen Finanzierungen nicht. Kreditnehmer können somit von Anfang bis zum Ende mit einer gleich bleibenden Ratenbelastung rechnen. Dies ist vor allem in Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen interessant.

Welche Darlehenssumme ist möglich?
Wer sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen möchte, sollte im ersten Schritt prüfen, wie teuer das eigene Haus eigentlich sein darf. Die maximale Kaufsumme ergibt sich dabei aus dem Eigenkapital sowie dem möglichen Darlehen, das von der Bank vergeben werden kann.

Die Ermittlung der monatlichen Belastbarkeit
Um zu errechnen, wie hoch die maximale Kreditsumme ausfallen kann, sollte in einem ersten Schritt die mögliche Belastbarkeit ermittelt werden. Diese Belastbarkeit errechnet sich aus dem zur Verfügung stehenden Einkommen abzüglich der monatlich festen Verbindlichkeiten. Um den Haushaltsüberschuss zu ermitteln, erstellen die Banken in der Regel eine Haushaltsrechnung. Diese kann jeder Kreditnehmer auch vorab zu Hause erstellen. Die hierfür notwendigen Rechner stehen mittlerweile online und völlig kostenfrei zur Verfügung. Zuerst wird für die Haushaltsrechnung das vorhandene Einkommen addiert. Wichtig ist hierbei, dass ausschließlich Einkommen berücksichtigt wird, welches Dauerhaft über die Laufzeit des Kredites erzielt werden kann. Lohn und Gehalt kann daher nur dann berücksichtigt werden, wenn der Arbeitsvertrag nicht befristet ist. Gleiches gilt für Renten, die ebenfalls unbefristete ausgezahlt werden sollten. Arbeitslosengeld, Harzt IV oder auch Elterngeld kann ebenfalls nicht als Einkommen anerkannt werden, da alle diese Leistungen befristet sind. Bei Kindergeld ist das Alter der Kinder ausschlaggebend. Bei Kindern im Alter von 17 oder 18 Jahren kann das Kindergeld in der Regel nicht mehr als Einkommen angesetzt werden, da dieses wohl in kurzer Zeit wegfallen wird. Bei Kleinkindern hingegen akzeptieren die Banken das Kindergeld, welches somit zur Erhöhung des Einkommens genutzt werden kann. Steht nun die Summe des Einkommens fest, können hiervon alle Belastungen abgezogen werden. Der ermittelte Überschuss entspricht der maximalen Kreditrate, anhand derer die maximale Kreditsumme errechnet werden kann.

Die maximale Kreditsumme ermitteln
Wurde der Haushaltsüberschuss von der Bank errechnet, kann dieser direkt genutzt werden, um auch die maximale Kreditsumme zu ermitteln. Hierzu wird die monatliche Rate mal zwölf sowie mal 100 gerechnet. Diese Summe teilt man nun durch den Zinssatz sowie die Tilgung, jeweils in Prozent. Bei einem monatlichen Überschuss von 800 Euro, einem Finanzierungszins von 3 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent ergibt sich folgende Rechnung:

(800 x 12 x 100) / (3 + 1) = 240.000 Euro

In diesem Beispiel kann die maximale Kreditsumme also 240.000 Euro betragen. Kreditnehmer, die außerdem Eigenkapital etwa in Höhe von 60.000 Euro einbringen können, können ihr Traumhaus im Wert von 300.000 Euro erwerben. Allerdings ergeben sich diese hohen Kreditsummen vor allem aufgrund des derzeitigen niedrigen Zinsniveaus. Steigen die Zinsen wieder auf 5 Prozent, ergibt sich folgende Rechnung:

(800 x 12 x 100) / (5 + 1) = 160.000 Euro

In beiden Fällen ist zu beachten, dass es sich um die maximale Kreditsumme handelt, die nicht unbedingt ausgeschöpft werden sollte. Besser ist es, sich einen kleinen finanziellen Puffer zu bewahren, um bei unvorhergesehenen Ausgaben reagieren zu können. Außerdem sollten Kreditnehmer die Kosten für den Bau oder den Hauskauf ganz genau planen. Dabei sollten eventuell anfallende Nebenkosten nicht unberücksichtigt bleiben, denn diese können bis zu zehn Prozent der gesamten Finanzierungssumme ausmachen.

Mögliche Nebenkosten beim Hausbau sowie beim Hauskauf
– Maklerprovision
– Notargebühren
– Gebühren für die Eintragung der Grundschuld
– Kosten für eine notwendige Grundstücksvermessung
– Grunderwerbssteuern
– Erschließungskosten
– Kosten für den Bauantrag, die Bauanzeige sowie die Baugenehmigung

Tilgung nicht zu gering ansetzen
Ebenfalls muss beachtet werden, dass die Tilgung im genannten Beispiel mit nur einem Prozent sehr gering angesetzt wurde. Zwar bieten die Banken durchaus die Möglichkeit, die Tilgung individuell zwischen einem und fünf Prozent zu vereinbaren, bei besonders niedrigen Tilgungssätzen müssen allerdings Laufzeiten von 35-40 Jahren kalkuliert werden. Außerdem sollten Kreditnehmer beachten, dass bei derartig niedrigen Tilgungssätzen hohe Restschulden zum Ende der Zinsbindungsfrist anfallen können. Sollte das Zinsniveau bis zu diesem Termin deutlich steigen, könnte dies ein großes Loch in die Haushaltskasse reißen, denn die Kreditbelastung würde sich in einem solchen Fall deutlich erhöhen. Kreditnehmer, die aktuell etwa aufgrund geringerer Arbeitszeiten wegen der Kindererziehung nur einen geringen Tilgungsbetrag aufbringen können, sollten mit der Bank eine Tilgungsänderungsoption vereinbaren. Wenn beide Partner wieder vollständig in den Job eingestiegen sind, kann die Tilgung und damit die monatliche Rate erhöht werden. Der Kredit wird dann schneller getilgt und auch die Zinskosten sinken. Alternativ bieten viele Banken auch die Möglichkeit von Sondertilgungen. Diese Einmalsummen können pro Jahr bis zu zehn Prozent der Nettodarlehenssumme gezahlt werden, um den Kreditbetrag zu verringern. Auch so reduziert sich die Restschuld und Kreditnehmer sparen Zinsen.

Aus der Rubrik: Finanzieren
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