Anstehende Reform des Wohnungseigentumsrechts

Macht die anstehende Reform des Wohnungseigentumsrechts Eigentumswohnungen attraktiver?

Wohnungseigentumsrechts EigentumswohnungenInsbesondere für Einzelpersonen oder Paare ohne Kinder ist bei der Suche nach einer Immobilie nicht nur ein Haus oder Reihenhaus interessant. Eigentumswohnungen sind vor allem im innerstädtischen Bereich nicht nur eine beachtenswerte Alternative, sondern nicht selten die einzig praktikable und finanzierbare Lösung innerhalb der Stadt. Gerade in den inneren Stadtgebieten entsteht zurzeit zum Verkauf stehender Wohnraum fast ausschließlich als Eigentumswohnungen.

Bisherige Regelungen müssen angepasst werden

Da mag es auf den einen oder anderen abschreckend wirken, dass mit der Eigentumswohnung nicht nur der direkt bewohnte Wohnraum erworben wird, sondern sich auch mit dem Gemeinschaftseigentum des Hauses beschäftigt werden muss. Das bedeutet die Auseinandersetzung mit den anderen Eigentümern im Haus, die Beschlussfassungen in Eigentümerversammlungen, das Bilden eines Verwaltungsbeirats und die Gefahr von langwierigen Lösungsfindungen beispielsweise bei notwendigen Baumaßnahmen oder gar eine rechtliche Konfrontation unter den Eigentümern.

Das bisherige Wohnungseigentumsrecht (WEG) – im Jahr 2007 bereits umfassend reformiert – lässt in diesen Fragen noch immer viele Lücken offen, die auch die Beschlüsse des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht vollständig schließen konnte. Viele Unklarheiten bestehen und die bisherigen Regelungen und Ergänzungen führen immer wieder zu Ungleichbehandlungen der Eigentümer und zu rechtlichen Risiken.

Auf der langen Liste der im Koalitionsvertrag beschlossenen Themen zum Thema Bauen und Immobilien steht auch eine Reform des Wohnungseigentumsrechts, um die bestehenden Lücken zu schließen und das Wohnungseigentumsrecht mit dem Mietrecht zu harmonisieren. Damit einher gehen auch die Ziele, das Gemeinschaftseigentum effizienter verwalten zu können und Anreize für einen Abbau des Sanierungsrückstands zu geben.

Stand der WEG-Reform

Während das Baukindergeld frisch in Kraft getreten ist, steht die Reform des Wohnungseigentumsrechts noch in der Anfangsphase. Im Juni 2018 wurde beschlossen, eine Arbeitsgruppe einzurichten. Immerhin wurden bereits Ende Juli 2018 zwei Diskussionspapiere  vorgelegt. Die Verbände konnten hierzu bereits Stellung nehmen, sodass die Arbeitsgruppe in Kürze Ihre Arbeit aufnehmen wird. Das reformierte Gesetz soll im Jahre 2021 spätestens eingebracht und umgesetzt werden.

Die wichtigsten Eckpunkte der Diskussionspapiere

Angesichts der aktuellen Neubausituation ist das rechtliche Konstrukt der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft besonders interessant. Die Rechtsprechung sah sich gezwungen, dieses Konstrukt zu erschaffen, um die Interessen und Rechte angehender Wohnungseigentümer bei Immobilien im Bau und die des Bauträgers besser abzugrenzen. Dieses Konstrukt soll nun auch in den Gesetzesentwurf hinein und näher definiert werden. Dadurch wird mehr Rechtssicherheit geschaffen zwischen dem Bauträger und dem Käufer der Eigentumswohnung. In vielen Fällen ist der Zeitraum der Eigentumsumschreibung zwischen den Parteien sehr lang, oft Jahre.

Baumaßnahmen und deren Kostenverteilung auf die Eigentümer ist ein klassisches Problemfeld bei Gemeinschaftseigentum. Hier sollen nun gesetzliche Erleichterungen greifen. Bisher war de facto ein einstimmiger Beschluss der Eigentümer notwendig, Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen – nur bei einfachen Instandhaltungen ist die einfache Mehrheit ausreichend. Die Parteien, die von den Baumaßnahmen keinen Vorteil erhalten haben, gingen nicht selten auf Konfrontation. Zukünftig sollen auch weitere Baumaßnahmen durch Mehrheitsbeschlüsse ermöglicht werden. Einstimmigkeit ist dann nur noch in Ausnahmen notwendig. Mit diesem Vorschlag einher geht auch eine flexiblere Verteilung der Kosten auf die Eigentümer. Nicht nur die direkten Kosten der Maßnahmen, sondern auch die Folgekosten sollen einzelnen Eigentümern auferlegt werden können.

In der Praxis war ebenfalls oft die Beschlussfähigkeit bei der Eigentümerversammlung ein Problem. Immer wieder erscheinen zu wenig Eigentümer zur Versammlung, sodass Beschlüsse mangels Teilnahmebereitschaft unmöglich werden. Zukünftig soll die Eigentümerversammlung unabhängig von der Teilnehmerzahl beschlussfähig sein.

Flexibler sollen auch die Regelungen zum Verwaltungsbeirat werden. Auch hier soll die aktuelle Rechtsprechung in konkrete Gesetze geformt werden. Die Eigentümer sollen zukünftig selbst über die Zahl der Beiratsmitglieder entscheiden. Weiterhin soll ein Beirat nicht länger als vier Jahre im Amt bleiben, kann aber unbeschränkt wiedergewählt werden.

Weitere Punkte betreffen die Harmonisierung mit dem Mietrecht, in Bezug auf die Mitwirkung bei baulichen Maßnahmen zur Barrierefreiheit und Elektromobilität. Mehrheitseigentümer sollen zukünftig einen gerichtlich bestellten Verwalter nicht einfach abwählen können und es wird die Möglichkeit einer einstweiligen Anordnung bei Anfechtungsklagen geschaffen.

Fazit

Mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts wird zukünftig mehr Rechtssicherheit geschaffen und insbesondere Entscheidungen beim Gemeinschaftseigentum flexibler und einfacher gestaltet. Damit entfallen einige der bisherigen Vorbehalte, die vielleicht auch bei Ihnen bei der Alternative einer Eigentumswohnung herrschen. Zwar tritt die Reform vermutlich erst 2021 in Kraft, aktuelle Bauprojekte in den Innenstädten sind aber für viele Jahre darüber hinaus geplant. Eine aktuelle Entscheidung für oder gegen eine Eigentumswohnung greift damit gerne auf die künftigen Jahre vor. Mit der anstehenden Reform könnte die Alternative einer Eigentumswohnung für den einen oder anderen durchaus attraktiver werden.